Ley de alquileres: por qué los precios se pueden disparar en julio

El próximo mes comienzan a vencerse los primeros contratos de alquiler firmados bajo la nueva Ley de Alquileres, vigente desde julio de 2020. Dicha norma, entre otras cosas, estableció contratos con plazo mínimo de tres años. El mercado ya anticipa que, en el caso de renovación, los nuevos contratos podrían significar un duro golpe al bolsillo para los inquilinos. En diálogo con el programa Base de Datos (Radio Meridiano 107.1, lunes a viernes de 10 a 12 hs), Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Correos Inmobiliarios de Rosario (Cocir), brindó algunas perspectivas en relación al tema y a su resonancia en la plaza local. 

- Se viene un fuerte aumento, un impacto muy importante para el mes próximo. ¿Cómo es esta lógica? ¿Cómo nace la Ley de Alquileres que se termina ahora en junio? ¿Qué puede pasar a partir del mes que viene? 

- El 1º de julio del 2023 se van a cumplimentar los tres primeros años desde la puesta en vigencia de esta polémica ley. El plazo mínimo legal de contratación que establece la normativa es de tres años, ya sea para vivienda como para comercios. Por tanto, aquellos contratos que formalizamos a partir de julio del 2020, estarían finalizando ahora, en julio del 2023. Nosotros seguimos con nuestros requerimientos a las autoridades nacionales para que se aborde de una manera inmediata un tratamiento, una reforma a esta ley, porque es muy probable que, ante esta ola de vencimientos, empiecen las actualizaciones. Por los antecedentes inmediatos que tenemos, los saltos y las adecuaciones de un contrato que finaliza después de haberse firmado hace tres años, quedan muy bajos en relación a los valores de plaza. Por esto, vemos con mucha precaución cómo va a ser la reacción del mercado, pues los saltos para adecuarlos a los valores que hoy se están ofreciendo en el mercado de Rosario van a ser superlativos. 

- Para un contrato que se firmó hace tres en el macrocentro de Rosario, ¿en cuánto se está actualizando hoy el alquiler mensual y a cuánto se va a ir un nuevo contrato?

- Siempre tratamos de ponerlo en números, en funcionalidades y en metros. No es lo mismo un departamento de 25 metros y un dormitorio que departamentos de 40 a 45 metros y un dormitorio. Si hablamos de promedios, en los casos que nosotros venimos estudiando, en el macrocentro, sin cochera, edificios sin amenidades, construcciones estándar entre diez y quince años, con una superficie promedio de 40 metros, los contratos están finalizando entre $20.000, $25.000 y $28.000. Algunos están venciendo en $35.000 y otros llegan a los $40.000. Hoy, esas mismas unidades, en valores de plaza, están por el orden de los $70.000. 

¿Por cuánto se puede cerrar un nuevo contrato en julio por esa misma unidad que en su momento se pagaba alrededor de $25.000? 

- Nosotros entendemos que ese departamento que termina en $25.000 o en $30.000 se va a terminar cerrando en $65.000 o en $70.000, e inclusive puede ser que esté un poco más arriba, según el ajuste interanual que nos arroja el índice, que para este mes de junio fue del 100%. Aquellos a los que todavía no les finalizó el contrato, y tienen un recambio, un ajuste anual de su alquiler, que estaban pagando $50.000 en junio, pasaron a pagar $100.000. El tema está en que cuando finaliza el contrato, ya no se aplica ningún índice, es un acuerdo de partes. Entonces, por un lado, encontramos a los inquilinos, cuya mudanza es muy dificultosa. Hoy en Rosario tenemos a duras penas unas 600, 700 unidades de ofertas en alquiler. Entonces, el cliente trata de consensuar. Nosotros, como corredores, tratamos de utilizar todas nuestras herramientas, que son muy pocas, porque no podemos tener la flexibilidad de hacer ajustes semestrales o hacer contratos por menos de tres años, salvo alguna que otra excepción. Motivo por el cual les estamos pidiendo a las autoridades tener esa flexibilidad, que sí tenemos para alquileres comerciales.

- En el mercado de alquileres se viene un sacudón importante para el mes de julio. ¿Hay alguna instancia en la cual pueda amortiguarse ese impacto?  ¿Creés que pueda haber algún paliativo, algún alivio, o vamos hacia esa fuerte suba? 

- Siempre nosotros tenemos una visión muy positiva, creemos en los puntos de encuentro, inclusive con un contexto dificultoso. Ahora también la realidad es que hoy el 80% u 85% de los propietarios en la provincia de Santa Fe tiene solo entre uno y dos inmuebles. ¿Qué quiero decir con esto? Que en su mayoría el propietario es un vecino, como el inquilino, que tiene un departamento o una casa que la pone en alquiler, y si no se ocupa, deja de percibir un ingreso que necesita para los gastos o una obligación contraída. No es que a la mayoría de los propietarios les da lo mismo alquilar o no. Claramente son muy pocos los que pueden tomar la deferencia de decir: “Dejo el departamento desocupado hasta que aparezca una nueva ley”. Primero y principal, porque no sabemos si lo que va a venir va a ser mejor de lo que tenemos. Pero como punto siguiente, es que en un porcentaje altísimo de propietarios, por más que finalizando los contratos la renta no sea muy buena, necesita de ese dinero porque no lo está utilizando como un atesoramiento, sino que entra a su circuito financiero para cancelar deudas y obligaciones que tiene toda persona. 

- En el mercado de compra y venta de inmuebles hay datos alentadores en ese sentido. ¿Cómo es el panorama hoy? ¿Es un escenario propicio también para encontrar una oportunidad para quien tiene un dinero y quiere invertir en ladrillo?

- Correcto, nos encontramos con excelentes noticias. Tenemos las estadísticas de operaciones de compra-venta inmobiliaria en Rosario, y en el mes de abril fueron las más altas del año, estamos llegando casi a las 1400 escrituras, inclusive superando el registro interanual del 2022, y muy por arriba del 2019, que siempre tenemos como tercer parámetro porque es la situación pre pandemia. Estamos esperando a las estadísticas de escritura del mes de mayo porque tenemos una verdadera expectativa de que hubo un realzamiento, un movimiento de cierre de operaciones, porque, por un lado, si bien los inmuebles en dólares han bajado en un porcentaje importante, hoy también el cliente que está en una posición de necesidad de vender y tiene una buena lectura del mercado, ve que es un buen momento no solo para comprar, sino para vender. Hoy el producido en dólar billete, en un contexto donde la moneda dura tiene mucho más peso que tiempo atrás, también le alcanza en su reemplazo de vivienda o para reinversiones. Es un caso bastante frecuente el de “vendo un departamento y termino mi casa”. Ese circuito se está dando y cada vez más aceitado. Obviamente en forma gradual, pausada, pero es una excelente noticia porque tenemos la cantidad de escrituras más altas del año y por arriba del año pasado, y muy por arriba del 2019.