La era de la negociación: qué hay de nuevo en el mercado de alquileres

El mercado inmobiliario cambió por completo desde la derogación de la ley de alquileres, sobre fines del año pasado. Los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Pero, aún hay contratos registrados bajo la ley derogada que siguen vigentes con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL) o bien cada seis meses según el índice de Casa Propia. Esto genera un dolor de cabeza tanto para inquilinos como propietarios.

Si bien hay brokers que registran casos rescisión de contratos bajo la antigua norma para salir en busca de nuevos acuerdos, al menos en Rosario, serían los menos. Es importante la brecha que se generó entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos -que se ofrecen hoy a valores iniciales más bajos-, pero a la hora sacar cuentas, impera la negociación.

“Con los contratos firmados antes de la desregulación pasa que cuando llega el momento del ajuste, al inquilino el valor le queda muy por encima de sus posibilidades, pero a la vez encuentra un propietario que hoy está abierto a una negociación. Yo no veo que haya un volumen superlativo de rescisiones. Es una cuestión de sentido común. ¿Cuánto vale mudarte? ¿Cuánto vale sacar y poner un aire acondicionado? ¿Y pagar una nueva comisión inmobiliaria? ¿Pagar un sellado nuevamente? ¿Pintar el departamento que vos dejás? ¿Acondicionarlo? ¿Ponerlo en cero? Cuando vos analizás esa variable económica, la realidad es que se te hace muy cuesta arriba materializar esa situación. Por eso mismo se termina negociando”, describió Alejandro Bassini, integrante del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario. 

Para el broker inmobiliario Diego Ferreyra, en los contratos que se firmaron inicialmente con ICL, las situaciones son diversas: “Te encontrás casos que van renegociando y el propietario acepta, o gente que va rescindiendo contratos y yendo a inmuebles de menor valor”. Esto último porque lo que se va incorporando nuevo al mercado lo hace a un valor muy por debajo al que corresponde a la actualización por contrato. “Las renegociaciones crecen también porque aumentaron los costos. Por ejemplo, el TGI que ha aumentado considerablemente y que en el contexto suma de costos fijos, sumado a las actualizaciones del alquiler, ha hecho que se esté viendo cada vez más la pérdida de poder adquisitivo y por ende muchas veces esta lógica de renegociar los valores o de buscar inmuebles que se van incorporando a menor valor”, opinó Ferreyra. 

Esta disparidad en los precios llevó a que los inquilinos consideren la rescisión de sus contratos, una situación que no aplica tanto en Rosario. Si optan por mudarse, pueden acceder a precios iniciales más bajos, aunque con ajustes más frecuentes, cada tres o cuatro meses. En cambio, si deciden permanecer en sus contratos originales bajo la vieja ley de alquileres, pagarán un precio más alto, pero congelado por un año. En general, allí entra a tallar la negociación entre las partes.

De todas maneras, cabe destacar que un factor que empuja a los inquilinos a pensar en rescindir el contrato es el aumento en la oferta de alquileres, que llegó a casi un 300% desde principio de año en Rosario. Esto permitió que los precios iniciales de los nuevos contratos se estabilicen o incluso se mantengan de un mes al otro. Los especialistas del mercado inmobiliario coinciden en que el mercado está buscando un punto de equilibrio.

El propietario sabe que el inquilino es capaz de irse, le quedará el departamento vacío unos meses y tendrá entonces que ofrecerle un valor que se acerque al precio de mercado. Ante esta situación, es muy probable que prefiera negociar con quien ya está pagando el alquiler y ocupando su departamento. “Muchas administraciones que se venían manejando como ‘dueño alquila’, están pasando a inmobiliaria. Porque para el tema de la renegociación y cómo queda eso establecido o cómo se materializa, es fundamental el rol del corredor. Todo esto ha generado un derrame de requerir un profesional para que se encargue de la gestión”, apuntó Bassini.