El sueño de la casa propia y el contrasentido de alquilar en Rosario

Entre los primeros resultados publicados por el Censo Nacional de Población y Vivienda 2022, encontramos una foto de la realidad santafesina -y rosarina en particular- cuanto menos controvertida. El Censo permitió relevar la evolución del principal capital fijo de una comunidad: la vivienda, estableciendo variaciones que encierran ciertas particularidades.

La primera es que la cantidad de viviendas en Santa Fe se incrementó un 27,4% entre 2010 y 2022, mientras que la población, en el mismo período, creció sólo 11,3%. Si se consideran ambas “evoluciones”, en términos porcentuales, la primera conclusión que puede mencionarse es que las “condiciones de acceso al hábitat tienden a mejorar”.

En el podio de los departamentos más dinámicos se encuentran San Lorenzo (47,5%), Belgrano (40,9%) y Garay (35,3%), en tanto que los menos activos en construcción de viviendas fueron San Cristóbal (17,6%), 9 de Julio (16%) y San Martín (14%). El departamento Rosario se ubica por encima de la media provincial entre los distritos más activos, registrando una suba de 31,4%. En valores absolutos, se construyeron 136.446 viviendas, pasando de 434.977 en el 2010 a 571.423 en el 2022.

En cuanto a la población de Rosario, entre censos, el crecimiento fue de 12,5%. En términos absolutos, 148.916 nuevos habitantes. Por ende, considerando el ritmo de construcción, el coeficiente de relación entre ambas “velocidades” arroja un resultado de 2,31, es decir que la variación del stock de las nuevas viviendas -capital social- más que duplica el crecimiento vegetativo de la población -capital humano-, por lo que a priori se refuerza la idea de "mejores condiciones de acceso”.

Para complementar el análisis anterior es preciso y oportuno contrastar otro dato aportado por el Censo: el régimen de tenencia de la propiedad. Aquí la realidad pareciera desmoronar lo que podría ser una buena noticia por el lado de la oferta de viviendas y que describe un panorama complejo: el 34,4% de los santafesinos no son propietarios de sus viviendas, en otras palabras, 1 de cada 3 personas es inquilina u ocupante.

En el caso de Rosario, el registro es peor a la media provincial. Un 37,7% de las viviendas son alquiladas. Por lo que no sólo supera los niveles provinciales, sino la media nacional del 35,5%, y se destaca como uno de los peores distritos en el ranking santafesino, tal como lo describe el cuadro adjunto.

Régimen de tenencia de las viviendas particulares por Jurisdicción

La importancia de estudiar el régimen de propiedad del activo radica en describir la distribución de la vivienda en los territorios de acuerdo a su población, de manera que el déficit de vivienda tienda a cero.

Al considerar la distribución espacial, las jurisdicciones que presentan mayores registros de no propietarios son los departamentos Castellanos, Rosario y Las Colonias con el 37,8%, el 37,4% y 37% respectivamente, en tanto que los departamentos de San Javier, Garay y Vera son los que mejor relación tienen con el 26,3%, 26,6% y 28,3% respectivamente: aquí 3 de cada 4 habitantes son propietarios.

Esto nos conduce a una segunda conclusión a partir de los resultados publicados que permite afirmar que el crecimiento habitacional no acompañó una mejora de la tenencia de las viviendas. En otras palabras, la oferta no fue conducida por una finalidad de consumo, sino de inversión.

En resumen, el ritmo de la oferta de viviendas en Rosario, lejos de resolver la demanda habitacional se tradujo en un crecimiento de la oferta del mercado de renta que al encontrarse con un inexistente mercado hipotecario, una inflación muy elevada y un nuevo marco regulatorio de alquileres produjo fuerte desajustes en los mercados de compraventa y de rentas que sólo podrá reencausarse vía estabilización de precios y cambios de reglas de juego.