Cómo se regula el alquiler de viviendas en el resto del mundo

La Ley de Alquileres que entró en vigencia en 2020 vino a establecer una regulación sobre el precio de las viviendas en alquiler, pero terminó generando perjuicios tanto para propietarios como inquilinos por igual. Expertos sostienen que hay que buscar el mejor camino para facilitar el acceso a la vivienda y que el mercado tiene que ser equilibrado para ambos. En el medio, hay preocupación y se espera un cambio de rumbo. 

Cómo se regula el alquiler en Europa

- Austria: el 50% de las viviendas son del Estado y están en alquiler. Otro 25% tiene precio de alquiler regulado y sólo el restante 25% está liberado. En Viena, existen incentivos para que el inquilino pueda acceder a una vivienda, como facilidades de crédito y garantías que puede otorgar el Estado. Además, para los propietarios también hay exenciones impositivas e incentivos, tanto en impuestos sobre alquileres como sobre los bienes personales cuando hay una inversión. 

- Francia: en París, en julio de 2019, se impuso una norma que establece la limitación de precios para que los alquileres de vivienda no excedan el 20% del valor de referencia fijado cada año por decreto ni que sea inferior a 30%, teniendo en cuenta la ubicación, el número de ambientes o el año de construcción. Y el Gobierno francés limitó el año pasado aumentos del 3,5% anual porque los precios habían subido mucho, más de un 6%. En similitud con la Argentina hay déficit habitacional y faltan construir viviendas. Desde este 2023 se prohíbe alquilar viviendas mal aisladas térmicamente y que consuman un exceso de energía.

- Italia: la legislación vigente en Italia data de 1998 y se basa en un mercado libre en el que se fija un plazo mínimo de alquiler de cuatro años extensible a ocho. Se tributa por inmueble vacío a las alcaldías. 

- Reino Unido: desde 1992 existe la Empty Home Agency, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales o penalizaciones. Suele acordar con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social. En 2013 dispuso también un impuesto a la vivienda vacía. Los gobiernos locales tienen la obligación de publicar cada año un informe sobre su parque de viviendas vacías y qué medidas adoptaron para atacar el problema.

- Alemania: en Berlín se frenaron los aumentos de los alquileres con una ley de 2015 que estableció precios máximos por zonas que no podían superar el 10% anual. Y en 2020 otra medida puso un límite a los precios según el año de construcción del inmueble y las mejoras que tuvieron en los últimos cinco años. Si bien los precios bajaron, la oferta se contrajo debido a que no era sostenible para los propietarios mantener sus unidades en el mercado restringido. En abril de 2021, se declaró inconstitucional el tope en el precio de los alquileres y la norma tuvo que derogarse.

- Dinamarca: tiene un límite de apenas seis meses para que una vivienda esté desocupada, después ya se cobra un impuesto. Hay multa directamente si no se informa a la comuna que una propiedad está libre.

- España: es un caso complejo porque el grado de autonomía de cada comunidad les permite aplicar medidas propias. Por lo pronto, Cataluña, Navarra, las Islas Baleares y el País Vasco penalizan con tributos las viviendas ociosas. Barcelona permite la “expropiación temporal” (sin cambio de dueño) si la casa estuvo vacía al menos dos años y las Baleares permiten la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o más casas) que lleven dos años deshabitadas sin justificación. En Navarra, el Tribunal Constitucional avaló la expropiación pero sólo a empresas, y en el País Vasco el impuesto alcanzó los 10 euros por metro cuadrado de la propiedad libre.

Más allá de eso, el país atraviesa un debate acerca de a qué debe considerarse una vivienda vacía. Un decreto de 2019 permite a los ayuntamientos imponer un recargo de 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías, pero en la práctica ningún gobierno local pudo aplicarlo.

- Suecia: el país nórdico es el que cuenta con las regulaciones más estrictas de Europa. Cada año los representantes de los inquilinos y los diferentes ayuntamientos se reúnen para determinar límites anuales en los precios de las viviendas en alquiler, en los que se tienen en cuenta diversos factores como la renta media. Sin embargo, aunque hay regulación por parte del Estado, las listas de espera para poder acceder a una vivienda son largas, lo que fomenta el mercado paralelo. 

- Países Bajos: tiene la legislación más radicalizada por una ley de 1981 que establece que la ocupación de una vivienda vacía no es criminalizada si la propiedad lleva al menos un año ociosa. Vuelve a su dueño si demuestra que no estará más vacía. 

Cómo se regula el alquiler en América

- Canadá: tiene un fuerte impuesto a las viviendas vacías. Los capitales extranjeros no pueden comprar propiedades para especular. La ciudad de Vancouver tiene desde 2017 un impuesto a la vivienda deshabitada, que equivalía entonces a 1% de la valuación fiscal, pero el éxito de la medida impulsó que ese tributo subiera a 1,25% en 2020. 

- EEUU: es política de cada estado. En algunos existen impuestos a las viviendas vacías, otros fijan los aumentos en función de los salarios y también aplican regulación de precios para las viviendas construidas antes de 1995. Por ejemplo, Washington tiene un impuesto de u$s5 por cada u$s100 del valor tasado de una vivienda libre, y uno de u$s10 por cada u$s100 del valor tasado si la propiedad está abandonada. Desde 2018, Oakland, en California, tiene una Ley del Impuesto de Propiedad Vacante, aprobada en una consulta para 20 años. Las casas que están en uso menos de 50 días al año pagan una tarifa común de u$s6000.

- Brasil: la actualización de precios varía según la inflación. La función social de la vivienda está consagrada en la Constitución.

- Uruguay: los alquileres se actualizan cada 12 meses, según el índice de la unidad reajustable de alquileres (URA) y su valor está sujeto al Índice Medio de Salarios. Las partes fijarán de común acuerdo el precio del arriendo en moneda nacional para todo el plazo del contrato, pudiéndose convenir incrementos escalonados del alquiler para periodos de doce meses. Rige el impuesto a las viviendas vacías y se discute si el Estado expropia viviendas vacías y terrenos en desuso.

- Chile: para alquilar una propiedad en Santiago de Chile existen dos opciones. La primera es acudir a una inmobiliaria y la segunda es tratar directamente con el propietario del inmueble. En el país trasandino la actividad del corretaje de propiedades no está normada, por lo tanto, es de libre ejercicio. La duración de la mayoría de los contratos de alquileres es de 12 meses renovables por períodos similares.Si la operación se realiza a través de una inmobiliaria, las partes deben pagar una comisión equivalente al 50% del primer mes de arriendo, y si el propietario solicita el servicio de administración, se cancela una comisión mensual entre el 7% y 10% del valor del alquiler.

Cómo se regula el alquiler en Oceanía

- Australia: el sector inmobiliario es una de las industrias más fuertes, especialmente en las ciudades principales. Allí existe mucha oferta y mucha demanda. El proceso de alquilar una propiedad se inicia con la llamada “Inspection” (Inspección), que es una visita obligatoria que el interesado debe hacer a la propiedad de su interés para que tenga la opción de postularse como inquilino llamado “Tenant”. Si lo seleccionaron, el inquilino debe hacer el pago del primer mes de alquiler y del depósito, que se reintegra una vez que se termina el contrato. Los contratos duran un año en general y pueden ser renovados cada 12 meses. Como la inflación es baja, los contratos no pueden aumentar hasta que concluya.