En el centro rosarino crecen los locales “duros” de alquilar

El mapa comercial del centro de Rosario empieza a mostrar cambios. En las últimas semanas comenzaron a multiplicarse los carteles de alquiler en calles transversales a las peatonales y galerías, un fenómeno que el sector inmobiliario ya venía anticipando desde fines del año pasado. Aunque la situación aún no es crítica, sí aparece una señal de alerta y cada vez hay más locales que se vuelven “duros” de colocar en el mercado.

El dato se percibe en la calle y también en los relevamientos. Según un informe elaborado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario junto a la Universidad Nacional de Rosario, hacia diciembre pasado la vacancia comercial rondaba el 10% en la ciudad, es decir que cerca del 90% de los locales estaban ocupados. Sin embargo, desde el arranque del año comenzó a notarse un aumento en los espacios desocupados.

“Sabíamos que estábamos en un momento alto y que a partir de enero o febrero iba a empezar a notarse algún movimiento. Y efectivamente empezó a aparecer más vacancia”, explicó José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

El fenómeno no impacta de la misma manera en toda la zona céntrica. Hay áreas que resisten mejor que otras. En general, las peatonales y los tramos más comerciales de Córdoba o San Martín mantienen un nivel de ocupación relativamente alto, mientras que las calles transversales -como Sarmiento, Santa Fe, San Juan, Mitre o Maipú- empiezan a mostrar mayor cantidad de locales vacíos.

“Históricamente hay zonas menos favorecidas. En el centro hoy se nota más en San Juan, en gran parte de Rioja y también en algunos tramos de Santa Fe”, detalló Ellena.

La explicación detrás del fenómeno combina varios factores. Por un lado, la caída del consumo afecta especialmente a los comercios de ticket medio, que son los que dominan el centro. Por otro, los costos fijos para mantener un local se dispararon. “Hoy es muy difícil sostener un negocio chico si no vendés bien. Tenés alquiler, servicios, expensas e impuestos que subieron muy fuerte”, señaló Juan José Quevedo, de Dunod Propiedades.

Según explicó el operador inmobiliario, el impacto se siente especialmente en los locales pequeños vinculados a rubros como indumentaria o servicios. En muchos casos, los comerciantes hacen números y directamente deciden cerrar o mudarse a espacios más baratos. “La gente primero paga sus gastos básicos y después consume lo que puede. Eso se siente mucho en los locales de indumentaria de producción nacional y en algunos negocios de calzado”, agregó.

En ese rubro, la situación también se vive puertas adentro de las marcas. Juan Cruz Gori, titular de la firma rosarina de indumentaria Vita, explicó que el cambio de escenario obligó a replantear estructuras. “Hoy las empresas tienen que ser eficientes y tratar de sostener el mismo nivel de ventas con estructuras mucho más chicas. Si no sos rentable, quedás afuera”, señaló.

A eso se suma el fuerte aumento de servicios e impuestos vinculados a los locales comerciales. “EPE, Aguas, TGI, API y las expensas subieron muchísimo. Muchas veces incluso por encima de la inflación”, remarcan desde el sector. En algunos casos, incluso, las expensas llegaron a superar el valor del alquiler, una situación que complica especialmente a los comercios que funcionan en galerías y locales de menor superficie.

Galerías bajo presión

Uno de los segmentos donde el impacto es más visible es el de las galerías comerciales. En la Galería La Favorita, por ejemplo, se contabilizan varios locales en alquiler tanto en planta baja como en los pisos superiores. En la Galería Rosario también aparecen espacios vacíos y liquidaciones por cierre, mientras que en otras galerías del microcentro se repite la tendencia.

“Las galerías son las que más sufren porque tienen gastos fijos altos y dependen mucho del consumo masivo”, explicó Quevedo. Tal es así que, según afirman especialistas del sector, en algunos casos, el costo mensual de mantener un pequeño local puede superar el millón de pesos entre alquiler, expensas e impuestos, incluso antes de pagar salarios o reponer mercadería.

“Hay comerciantes que alquilaron el año pasado y a los seis o siete meses tuvieron que dejar porque no podían sostener los números”, señaló Miguel Pennesi, asesor inmobiliario en Banchio Propiedades.

Nuevos jugadores en escena

Mientras algunos rubros se repliegan, otros avanzan y empiezan a redefinir el paisaje comercial del centro. Entre los que más crecen aparecen los bazares, regalerías y negocios de productos importados, muchos de ellos impulsados por comerciantes de origen chino. También se observa la llegada de fórmulas comerciales de bajo costo y tiendas multiproducto.

“Se está llenando de bazares y locales de artículos importados. Están buscando locales grandes o medianos porque trabajan con volumen”, describió Pennesi. Este fenómeno se vincula también con la mayor apertura de importaciones y con un cambio en las preferencias de consumo, cada vez más orientadas a precios bajos.

El factor competencia

Además de la coyuntura económica, el centro enfrenta una competencia creciente de otros formatos comerciales. Por un lado, los shoppings, que ofrecen estacionamiento, seguridad y propuestas integradas. Por otro, los centros comerciales a cielo abierto en distintos barrios de la ciudad, que en muchos casos muestran menor vacancia que el microcentro. “Antes el centro era prácticamente el único polo comercial fuerte. Hoy tenés muchos centros comerciales barriales y varios shoppings funcionando”, señaló Ellena.

A eso se suma el crecimiento del comercio electrónico, que impacta especialmente en rubros como indumentaria o tecnología. En el caso de Vita, el canal digital ya concentra la mayor parte del negocio. “Hoy entre el 60% y el 70% de nuestras ventas pasan por el canal online. Eso también cambia la lógica de los locales físicos”, explicó Gori. En ese contexto, la marca decidió concentrar su presencia en un único punto de venta en el centro y cerrar otras dos tiendas que tenía en un radio de pocas cuadras.

Un mercado en transición

Pese al aumento de la vacancia, en el sector inmobiliario coinciden en que todavía no se trata de una crisis generalizada del mercado comercial. Más bien hablan de un proceso de transición, donde algunos rubros pierden protagonismo mientras otros ocupan su lugar. “No es una situación crítica, pero sí hay señales de alerta”, resumió Quevedo.

El resultado es un centro que lentamente cambia de fisonomía. Con menos tiendas tradicionales y más formatos de bajo costo (bazares y polirrubros), el corazón comercial de Rosario comienza a reconfigurarse al ritmo de una economía que obliga a los comercios a reinventarse.