El mercado de alquileres quedó como una bola sin manija

Hay que empezar por el principio. En junio de 2020 se sancionó la actual Ley de Alquileres, que entre sus puntos plantea un contrato mínimo de tres años, ajuste una vez al año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC), y gastos extraordinarios a cuenta del locador. Lo que parecía ser la panacea para resolver -en parte- el acceso a la vivienda, terminó -para los especialistas- destruyendo el mercado. 

Generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. Y aunque tanto desde el oficialismo como desde la oposición hubo amagues de cambio, todo sigue igual. 

A fines de marzo de 2022 oficialismo y oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir en abril modificaciones a la ley o bien su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio las bancadas del Frente de Todos y Juntos por el Cambio emitieron dos dictámenes: uno de mayoría, impulsado por el Frente de Todos, que proponía mantener la actual norma y sumar beneficios fiscales para mejorar la oferta de viviendas, y otro propiciado por los bloques opositores que modificaba los plazos de los contratos -de tres a dos años- y que el ajuste de los valores fuera pactado entre las partes. Desde entonces, el asunto quedó pendiente de discusión en el recinto, básicamente porque ninguna de las propuestas reunía el apoyo suficiente para avanzar.

Durante la última sesión del año de la Cámara de Diputados, dado el escaso margen para llegar a los 129 legisladores presentes, el oficialismo propuso ampliar el temario para incluir los proyectos de Ley de Alquileres y de régimen previsional diferencial para los trabajadores combatientes de incendios forestales, tal como había reclamado Juntos por el Cambio durante las últimas semanas. Sin embargo, la oposición no dio quorúm. 

Pero este abril hubo un nuevo capítulo. Luego del viaje a los Estados Unidos y la aprobación del el Fondo Monetario Internacional (FMI), el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía Sergio Massa se reunieron en la Casa Rosada y analizaron dar de baja la Ley de Alquileres. El Gobierno estudia alternativas para cambiar la normativa que establece contratos de tres años, ajustes cada doce meses y un incremento fijado por la inflación y el aumento de salarios. El Congreso debía discutir los proyectos en sesiones extraordinarias, pero en febrero se cayó esa posibilidad.

Otro sacudón

Esta vuelta de tuerca -dar de baja la ley- tuvo consecuencias sobre el mercado inmobiliario. Los agentes del sector alertaron sobre una drástica reducción de la oferta disponible. “No están ingresando alquileres nuevos, no hay stock disponible. Lo poco que se publica, se alquila horas después. Hay desesperación por todo tipo de propiedades”, remarcaron. 

La reacción inmediata fue que los dueños pusieron en stand by el alquiler de sus propiedades para ver qué pasaba. Les conviene esperar y así evitar los contratos a tres años anualizados porque, si finalmente la Ley de Alquileres se da de baja, es muy factible que vuelvan a ser de dos años. 

Los propietarios no quieren firmar a tres años porque en este contexto de país “es firmar a ciegas”, sumado al flagelo de la inflación. Es que si bien los valores se ajustan por el Índice de Precios al Consumo (IPC) y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (Ripte), se hacen una vez al año. Cuando pasan los 12 meses, los dueños se dan cuenta de que lo que fueron cobrando sufrió una fuerte desvalorización: el mismo importe durante un año con una inflación que trepó al 94,8% en 2022. 

Mientras el Frente de Todos insiste en mantener los contratos a tres años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (Ripte), en Juntos por el Cambio quieren volver a los contratos por dos años y que su valor y método de actualización se acuerden libremente entre las partes, como era antes por el Código Civil. 

A esto se le suma que la ley implicó cambios en el valor del depósito inicial y en la logística para la solución de problemas que pudieran surgir en el inmueble, que terminaron por afectar al propietario. Termina perdiendo plata casi siempre. En el medio aparece como alternativa potable el alquiler temporal. En Rosario el sitio Airbnb tiene fichado unos 700 alojamientos y Booking unos 350 -que en ambos casos se alquilan por día-, mientras que algunas inmobiliarias operan bajo la fórmula de alquileres temporarios de tres meses de duración. Pero pasarse del alquiler tradicional al temporario “requiere de un desembolso de u$s4.000 a u$s5.000 y eso desalienta a los propietarios”, le contó a Punto biz un operador inmobiliario. 

Otro fenómeno que se observa es la dolarización de contratos. No es nuevo, pero queda constreñido a propiedades top de mayor valor, tales como las ubicadas en Puerto Norte y en los más cotizados countries. Los clientes en estos casos suelen ser corporativos. Igual pasa con las oficinas más sofisticadas (Triple A). 

Una tormenta perfecta

“A veces hay leyes que perjudican a uno de los actores, pero nunca una ley fue tan clara en fracasar con todos los actores. Yo en su momento estuve en contra, advirtiendo que iba a pasar lo que pasó”, apuntaba Sergio Massa cuando todavía presidía la Cámara de Diputados. Al propietario no le rinde y al inquilino no le alcanza. Una tormenta perfecta. 

El último informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso), con datos del mes de marzo, ratificó ese fenómeno. La mediana del precio de los monoambientes ofertados en Rosario es de $55.000, mientras que para un departamento de dos ambientes el costo promedio es de $70.000 y para uno de tres ambientes es de $85.000. Si se comparan los valores actualmente manejados en la plaza local con el Salario Mínimo Vital y Móvil, que es de $80.342, se puede observar que una persona destina el 68,45% de su presupuesto para alquilar un monoambiente y que la totalidad del sueldo no le alcanzaría para alquilar un departamento de tres ambientes. 

Encontrar una propiedad para alquilar es un desafío. Poder pagarla es otro escollo para los 9 millones de inquilinos que hay en la Argentina (datos a marzo de 2022). Los analistas coinciden en que las subas obedecen a la escasez de propiedades, que se profundizó desde la sanción de la Ley de Alquileres. Tal es así que en varias zonas de la ciudad las viviendas ofrecidas en alquiler brillan por su ausencia.

Mientras hay barrios con una buena cantidad de oferta, otros tienen un volumen muy ajustado. Según el portal web Zonaprop y otras fuentes inmobiliarias consultadas, los barrios con mayor oferta de alquiler en Rosario son el distrito centro con un 34% de viviendas ofrecidas, y muy lejos le siguen Echesortu con 4,6% y barrio Martin 3,9%. Los barrios con menor oferta son Lisandro de la torre (Arroyito) con sólo 0,06% de disponibilidad, seguido por Godoy con idéntico índice y Saladillo (zona sur) que reporta un 0,12%. 

“La oferta de alquileres en Rosario ha aumentado un 12% desde el año pasado, sin embargo, los niveles siguen bajos. Actualmente, el nivel de oferta es un 26% menor a marzo del 2021. El impacto de la Ley de Alquileres desencadenó en un superstock de propiedades que, al no encontrar una rentabilidad adecuada en el mercado locativo tradicional ni inquilinos con posibilidades de pagar ese valor, se volcaron al de la venta”, describió a este medio Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.