"La oferta de inmuebles se incrementó un 170% en 11 meses"

El 2024 fue un año álgido para el sector inmobiliario, puesto que marcó el fin de la Ley de Alquileres, lo cual incentivó el aumento de la oferta de viviendas en un 170% y una fluctuación en los precios. 

En diálogo con el programa radial Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 h por FM Meridiano 107.1), Alejandro Bassini, el coordinador del departamento de estadísticas del Cocir, realizó un balance anual de la actividad y sostuvo que "los aumentos de los alquileres están por debajo de tarifas y servicios" y que "los valores son competitivos". 

- ¿Cómo termina el 2024 el sector inmobiliario? 

- Como la mayoría de las actividades y los sectores. El 2024 estuvo lleno de desafíos y hay muchas cosas por mejorar, pero hay muchas expectativas para el 2025.

- Hay una curva discordante entre la cantidad de oferta de propiedades en alquiler y las de venta. ¿Qué pasó en esos mercados? ¿Qué pasó con las ventas? 

- Si hacemos un registro interanual, tuvimos un descenso de 9.000 unidades que estaban en disponibilidad en base al portal Propia. 

Entendemos que gran parte de esa masa que hoy no se encuentra disponible se volcó al mercado locativo, en otros casos se han materializado las operaciones, y hubo mucha gente que retiró inmuebles de la venta, pero lo hizo un sector minoritario que entiende que todavía no es el momento de vender. 

Nosotros vemos que estamos delante de opciones muy competitivas todavía en este flujo y en este volumen de inmuebles que tenemos a la venta. En términos de valores, notamos que los inmuebles a estrenar o en proceso de ejecución, o de poquitos años de antigüedad, van aumentando en dólares, aunque de manera desacelerada. 

El volumen mayoritario, que hoy es la masa más importante de lo que estamos analizando, todavía está en números atractivos para poder adquirir una vivienda. 

- Es decir que la gente, al ver el retraso de los precios en dólares de sus propiedades, piensa que puede hacer una mala operación si vende hoy.

- Los corredores inmobiliarios o los profesionales tenemos siempre la obligación de sentarnos delante de cada propietario y consultarle cuáles son los objetivos a la hora de encarar una comercialización.

Salvo aquellos que se puedan dedicar específicamente a la compraventa de inmuebles, que son contados con los dedos, la mayoría lo hace generalmente en pos de un objetivo. Y muchas veces ese objetivo del producido no viene de la mano con los valores de tasación.

Entonces, la realidad es que hoy se están materializando un gran número de operaciones, porque también tenemos esta herramienta financiera, los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, que ayudaron muchísimo para poder concretar estas operaciones. 

- Ustedes hacen una diferencia entre alquileres temporarios y permanentes. El alquiler temporario apareció con fuerza cuando era complicado alquilar a tres años con las regulaciones anteriores. ¿Llegó para instalarse? 

- Durante el 2023 y principios del 2024, producto de la dificultad que mencionaste, mucha gente tomó el camino de llevar su propiedad al alquiler temporario, inclusive haciendo como una transpolación a lo que pasa en Capital Federal. Pero Rosario es otra plaza, y muchos de esos inmuebles, que estuvieron en alquiler temporario, hoy están nuevamente en alquiler permanente. 

Hoy lo que se requiere, o sea, la utilización de lo que es el turismo o lo que es para albergarse por lo que se llama el alquiler turístico, o por poco tiempo, están focalizados en muy pocos sectores, en lo que es la calidad premium, a las inmediaciones de algunos sanatorios por cuestiones de convalecencia, etc.  Hoy el número mayoritario que se encuentra con oferta habitacional es el permanente.

- ¿Y qué hay de los precios? ¿Cómo variaron en el conjunto del año?

- En todos los contratos que se instrumentaron a principios del 2024 tuvimos que recaer en procesos de mediación, de negociación y encuentros de equilibrio, porque habían quedado por encima de los valores de plaza. 

Ahora, todos aquellos contratos que se empezaron a firmar, a suscribir de mitad de año en adelante, producto de que ya no vienen arrastrando los coeficientes de indexación, porcentajes de inflación muy alta que se habían dado a fines del año pasado y a principios de este 2024, ya se empiezan a ver como más razonables a la hora de aplicar los ajustes. 

Si hablamos de valores promedios, los monoambientes del macrocentro están en $190.000, cuando en enero del 2024 estaban en $120.000, las mismas tipologías en las mismas zonas con las características que te hago reseña. 

En términos de valores, lo que es un dormitorio, que es lo mayoritario en términos de tipología, está en valores promedio de $250.000. Y lo que es de dos dormitorios, estamos hablando de $350.000.

Son valores promedio. Hablamos de departamentos sin cocheras ni amenidades, y con medidas y superficies estándares, que no sean en zonas neurálgicas. 

- ¿Cómo está hoy el tema de la oferta y la demanda? ¿El que quiera alquilar como inquilino puede conseguirlo, hay más ofertas disponibles?

- Sí, hoy nosotros tenemos un dato que es exponencial: la oferta se incrementó en un 170% en 11 meses, de enero a noviembre de este presente año. Pasamos de tener 800 inmuebles con destino a vivienda a tener más de 2.000.  Eso otorgó muchísima maniobrabilidad y posibilidad de que la gente, a la hora de poder alquilar, tenga más alternativas. 

Y eso vino de la mano con encontrar esa desaceleración en términos de aumentos en los valores de inicio, que si lo ponemos en una línea de tiempo a correr en conjunto con las tarifas y los servicios, claramente la equidad está muy por debajo.