La compraventa de inmuebles se empieza a poner en sintonía cripto

Las criptomonedas ofrecen una manera simple y segura de ahorrar en activos con paridad dólar. ¿Qué futuro pueden tener en un mercado inmobiliario que se cotiza en dólares dentro de un país que cierra el acceso a esos dólares?

La pregunta no es nueva y ya motivó cambios importantes. En Rosario, en abril de 2021 MSR Inversiones y Desarrollos abrió la posibilidad de invertir en departamentos de pozo con bitcoin (BTC) y ethereum (ETH), además de stable coins de paridad 1 a 1 con el dólar como USDT y DAI. 

Desde entonces la firma registró cinco operaciones con bitcoin, incluyendo pagos totales y parciales, según apunta el Director General de MSR, Matías Antón, para quien el objetivo siempre fue ofrecer una opción de pago más y ampliar el público. “Agregar bitcoin y ethereum a la lista de precios fue un primer paso”, aclara, como echando un vistazo hacia atrás, pero es evidente que prefiere mirar hacia adelante, hacia la “tokenización de inmuebles”.

Para hacer foco en el futuro es necesario repasar y entender el presente. La propuesta actual es simple: el precio de un departamento es en dólares y se convierte a cripto en el momento del pago, lo mismo ocurre con las cuotas para quienes cancelaron el anticipo. Con lo cual, frente a las inconveniencias para acceder a un crédito bancario, la financiación para llegar a la vivienda propia (MSR tiene planes de hasta 84 cuotas) también puede proyectarse en bitcoin.

Por supuesto, cinco departamentos para una desarrolladora que el año pasado vendió 12.000 metros cuadrados (equivalente a unos 270 departamentos de un dormitorio), no estarían moviendo la aguja. El dato a destacar es que este tipo de transacción ya es una realidad, que la proyección en el mediano y largo plazo promete, y que tiene ventajas interesantes.

Ahora, si hundimos el termómetro en el mercado inmobiliario rosarino, lo de MSR podría marcar sólo el tinte vanguardista de una desarrolladora. Pero, en general, ¿es posible comprar un departamento nuevo o usado con bitcoin?

“Sí, las condiciones están dadas. Con acuerdo entre las partes la compraventa puede escriturarse en criptomonedas”, afirma Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe.

Hablamos de una modalidad incipiente. “Por el momento sólo hemos recibido consultas, sigue siendo algo excepcional, atípico”, advierte Gariboldi, y evalúa: “Es una materia que tiene que entrar en el lenguaje del propietario común y corriente, todavía falta un recorrido de aprendizaje y familiarización, de pros y contras, hasta que termine siendo una herramienta más”.

Desde la entidad que nuclea a los corredores inmobiliarios se hicieron capacitaciones sobre criptomonedas y se tiene la misma perspectiva que repiten otros referentes del rubro inmobiliario: hay mucha gente joven, de entre 20 y 35 años, que está capitalizando sus ahorros en criptomonedas y que en algún momento, más cercano que lejano, empujará la demanda.

Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (AEV), entidad que este año cumple su 50 aniversario, coinciden en que la compra-venta de inmuebles con criptomonedas aún está verde. “Hay reticencias por cuestiones legales, todavía no es un sistema aceitado, y además estamos ante un mercado inestable y expectante”, por una coyuntura que abarca desde la fuerte volatilidad de las criptos hasta la perspectiva de crisis geopolítica internacional, según comenta Mario Chernomordik, prosecretario de la Comisión Directiva de la AEV.

En el volumen total de la demanda del mercado rosarino, sí, la adopción es casi potencial. Desde un enfoque más de nicho, Matías Antón apunta una perspectiva complementaria: “El que consulta ya sabe. En los últimos dos años, de un mercado 100 por ciento inexistente, veo como la gente está más educada, sabe qué es una cripto y sus riesgos, más que nada porque es un activo dolarizado y se busca por eso”.
Otro dato del lado de la oferta. Mercado libre incluyó en su plataforma el año pasado la posibilidad de comprar propiedades con bitcoin. Entonces había siete inmobiliarias y 75 propiedades que aceptaban la criptomoneda. Hoy en el subsitio que informa sobre esa opción hay 25 inmobiliarias participantes y el número de propiedades no tiene límites porque la consigna es consultar.

Ante las dificultades que aún enfrenta el mundo para regular las criptomonedas, vale una aclaración: tanto los corredores inmobiliarios como los exchanges nacionales (casas de intercambio cripto) son agentes de información financiera. El comprador tiene que justificar el origen de los fondos. No hay grises. Y sí hay exchanges y aplicaciones que permiten bajar la información que requiere la Afip (básicamente cuándo y cuánto se invirtió, y cuál fue la ganancia).

Cómo funciona

Al momento de la operación, acordado el pago en una criptomoneda, el vendedor le pasa por whatsapp al comprador la dirección de la billetera o “wallet” adonde enviar los fondos. Aunque para muchos será una obviedad también se especifica la red, es decir, por qué blockchain se puede hacer el envío.
El comprador va a su wallet o exchange, en la opción Enviar pega la dirección, escribe el monto, elige la red y da enter. Mientras se firma el boleto, el vendedor recibe y visualiza el pago. La transferencia tardó un minuto y costó u$s1.

“No hay que contar dinero, ni esperar transferencias bancarias de 48 o 72 horas, ni sumar otros gastos. En operaciones internacionales los costos SWIFT rondan de u$s50 a u$s75”, apunta Bruno Perona, CEO de Fiwind, el exchange rosarino elegido por MSR para abrir la billetera en la que reciben los pagos. Con la perspectiva de haber fundado Fiwind en 2016, “cuando la gente no sabía ni qué era una cripto”, Perona visualiza “un panorama muy positivo en cuanto a las operaciones inmobiliarias con criptomonedas”.

Para quien no conoce, no está demás volver a eso de “especificar la red”. El punto es que el ecosistema cripto se mueve por distintas blockchains y el peor error entre iniciados, error que puede llegar a ser insalvable, es enviar dinero por una blockchain que no es compatible con la billetera de destino. No es nada complicado, pero antes de transferir, de la misma manera que hay que chequear los números de un CBU, hay que chequear el código de la billetera y la red que corresponde (en general, dentro de las compatibles, la que cobra menos fee).

Ventajas y desventajas

Las ventajas principales pasan por la velocidad y simplicidad, por el bajo costo de las transacciones internacionales, por aportar una solución a las restricciones para la compra de dólares y por la ampliación de la demanda incorporando la liquidez del ecosistema cripto. Es eso. No hay que darle más vueltas. Rápido, simple, barato y sin cepos.

Del lado de las desventajas, quizás los jóvenes no lo compartan, pero la realidad es que el respaldo de un banco tradicional o el billete contante y sonante para mucha gente todavía da una tranquilidad que se mide en términos de confianza y, se sabe, en economía la confianza inclina balanzas.
La justificación del origen de los fondos no debería ser un problema, pero puede mencionarse como un punto que todavía despierta reticencias, lo cual es lógico considerando que el dinero llega desde un ecosistema descentralizado que todavía es materia de estudio legal en el mundo entero.
La volatilidad de las criptomonedas no entra en las desventajas. La conversión se hace en el momento. El comprador paga tantos dólares en bitcoin y el vendedor cambia esos bitcoin a dólares digitales (USDT o DAI) en ese mismo momento. El intercambio es exactamente así en el caso de MSR. Como aclara Antón, “no especulamos con criptomonedas, nuestra única inversión es en ladrillos”.