Sin crédito, el mercado inmobiliario busca nuevas fórmulas para sostenerse

El acceso a la vivienda en Argentina sigue siendo uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario. La escasez de instrumentos financieros tradicionales y la ausencia de crédito hipotecario eficiente dificultan que los compradores puedan financiar propiedades, y obligan a desarrolladores a idear nuevas estrategias. El tema fue el eje del debate de la última edición del workshop del Foro de la Vivienda Rosario, FinHabitat2025, realizado el pasado lunes 6 de octubre en la Bolsa de Comercio.

Para Diego Ferreyra, titular de Diego Ferreyra Bienes Raíces, la clave del problema está en la falta de estabilidad macroeconómica y en la pérdida de poder adquisitivo de los asalariados. “La gente tiene muy asimilada la posibilidad de pagar la cuota de un auto y no así la de una propiedad. Para que exista financiamiento privado de vivienda, se necesita estabilidad y baja real de la inflación. Hasta que eso no suceda, es difícil generar un ecosistema de créditos confiable”, afirmó el corredor inmobiliario.

Ferreyra señaló además que la financiación privada está “vapuleada” por la volatilidad económica y los antecedentes de estafas en el sector. También destacó que instrumentos que funcionaron en el pasado, como Procrear, hoy muestran limitaciones. “Las cuotas han quedado completamente licuadas y no se puede replicar ese beneficio para otro comprador”, afirmó.

Por su parte, Ari Milsztejn, presidente de G70 Desarrollos, coincide en que la falta de participación de la banca privada y del mercado de capitales dificulta la concreción de proyectos. “Sin instrumentos de crédito y sin mercado de capitales, es muy difícil financiar un desarrollo. Aunque la inflación esté relativamente controlada, los ingresos de la gente no mejoraron. La cuota de posesión supera al alquiler y eso desalienta al comprador promedio”, opinó el desarrollador.

El sector, sin embargo, está encontrando alternativas creativas para sostener la actividad. Algunas desarrolladoras están implementando financiamiento propio a largo plazo, mientras que los proyectos apuntan a segmentos premium con mayor capacidad adquisitiva y estructuras asociativas que reparten el riesgo entre desarrolladores, constructoras y estudios de arquitectura.

“Desde el punto de vista del comprador, quien invierte en un proyecto premium sufre menos, pero tampoco hay filas de gente comprando. La clave es que el mercado pondere los valores reales: hoy la propiedad está cara para construir, pero barata para vender”, señaló Milsztejn.

Los expertos coinciden en que la solución definitiva pasaría por la reactivación de un crédito hipotecario confiable y un mercado de capitales que permita titulizar hipotecas, algo que actualmente no existe en Argentina. Hasta que eso ocurra, los desarrolladores buscan alternativas privadas y la búsqueda de eficiencia en los costos de construcción como vía para sostener la dinámica del sector.