Crecen los conflictos en consorcios: ¿cómo se arreglan?

La alta inflación y los vaivenes de la economía argentina siguen afectando la vida cotidiana de los ciudadanos. Según datos de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe, en los primeros meses del 2023 se estima que habrá un aumento en las expensas que podría trepar al 40%. El incremento de los costos de servicios esenciales como la limpieza, el mantenimiento de los ascensores, las tarifas de energía eléctrica, entre otros, es la principal causa de esta suba. En este escenario, administradores de consorcio afirman que la morosidad aumentó en los últimos meses y que repercute directamente en el cumplimiento de las obligaciones mensuales.

“Desde noviembre hasta la fecha, registramos que aumentó aproximadamente un 30% la morosidad en el pago de las expensas. A medida que los costos de los servicios aumentan, los propietarios y los inquilinos manifiestan dificultades para cumplir mensualmente”, afirmó a Punto biz María Fernanda Alegre, administradora de consorcios y referente de PGA Propiedades, representantes de la inmobiliaria Adrián Mercado en Rosario. Según Alegre, considerando la situación económica actual, “lo último que se paga son las expensas”.

El atraso en el pago de los gastos centrales es solo la punta del iceberg de esta realidad, ya que puertas adentro de los edificios se generan distorsiones en los presupuestos planificados y se complican los pagos de obligaciones. Sin contar que la mayoría de los consorcios decidieron entrar en un periodo de postergación de obras y reparaciones, al no poder afrontar el costo de las mismas. 

“Hoy en día si hay cosas que se pueden retrasar y dejar para más adelante, se retrasan hasta que los ocupantes se pongan a tono con el pago de las expensas. No podemos ejercer mayor presión en expensas extraordinarias por reparaciones. Si tenemos morosidad en expensas ordinarias, ejercer mayor presión en las extraordinarias se convertiría en un desastre”, agregó la administradora.

Consultada por el perfil de los deudores, señaló que la mayoría son inquilinos y hasta propietarios que les cuesta pagar. Sin embargo, también notan morosidad en individuos que pudiendo afrontar los gastos, deciden no pagar o simplemente “se olvidan de hacerlo”. “Algunos se olvidan y regularizan cuatro o cinco meses después”, detalló.

Por su parte, Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe, confirmó que los administradores de los consorcios vienen manifestando desde hace tres o cuatro meses una disminución en la capacidad de pago de los consorcistas. “A medida que los consorcios tienen dificultades para pagar sus obligaciones, los administradores se encuentran impedidos de realizar ciertos pagos, lo que les genera un desequilibrio financiero”, afirmó.

La mayoría de los gastos que tiene un consorcio son costos fijos, entre estos se puede mencionar a la contratación de la limpieza, la póliza de seguro y la tarifa de energía eléctrica, que representan el 85% de los gastos. Sobre si esta situación desencadenó la rotación de los administradores en los edificios, sostuvo que “aunque cambien de administración, estos gastos se mantienen”. En ese sentido, comentó que últimamente “la variable de ajuste suele darse con los gastos más grandes, como el servicio mensual de mantenimiento de la bomba de agua o el service de los ascensores”, donde los consorcistas suelen pedir presupuestos a otras empresas para intentar pagar menos.

Sube la morosidad, pero se esquiva el engorro judicial 

Si bien los administradores perciben más morosos que antes en los consorcios, la gran mayoría de los casos se resuelven por vía administrativa reclamando por la deuda “de buena manera”, sin escalar en la vía judicial. En esa línea, aseguran que someterse a los lentos tiempos de la Justicia resulta engorroso y poco conveniente, teniendo en cuenta que las deudas por expensas prescriben a los 2 años.

“Una vez que se detecta la mora, el reglamento de propiedad horizontal establece a través de qué cantidad de periodos adeudados el consorcista ingresa en lo que se conoce como mora automática”, explicó Jäger. “El administrador lo que tiene que hacer en estos casos, es dirigirse al deudor por un medio fehaciente para intimar a que se ponga al día. En la provincia de Santa Fe está la figura de mediación previa obligatoria, que se suele resolver la mayoría de los casos”, agregó.

La mediación se realiza por lo general en el Colegio de Abogados de Rosario, donde cada una de las partes deben acudir con un profesional letrado. “Más del 90% de las situaciones se resuelve de esa manera”, afirmó el referente de la Cámara de Propiedades Horizontales. Asimismo indicó que “es muy gravoso llegar a una instancia judicial por deudas que suelen ser de poco monto”. Es usual que se implementen planes de pago, que permiten a los propietarios e inquilinos con dificultades económicas saldar su deuda en cuotas.