Colocan u$s9 M y abren nueva vía de inversión inmobiliaria en la Bolsa

El mercado de capitales argentino sumó una herramienta para canalizar inversiones hacia el negocio inmobiliario. Se trata del fideicomiso financiero RUS Futuro, impulsado por Río Uruguay Seguros (RUS), que logró colocar u$s8.877.516 y que este jueves fue protagonista de una ceremonia de reconocimiento en la Bolsa de Comercio de Rosario, bajo el paraguas de A3 Mercados.

La operación tuvo como uno de sus protagonistas al agente financiero Adrián Tarallo, responsable de la colocación, quien trabajó para acercar un instrumento tradicionalmente asociado al negocio de los ladrillos a los inversores que operan en el mercado de capitales. La iniciativa permite participar de una cartera de propiedades sin necesidad de comprar un inmueble completo y contempla la posibilidad de negociar los títulos en un mercado secundario.

El fideicomiso está respaldado por una cartera de 16 inmuebles, de los cuales seis son departamentos residenciales y diez corresponden a propiedades comerciales. Los activos están distribuidos en ocho ciudades de Entre Ríos, Córdoba, Corrientes y la Capital Federal.

La colocación se concretó el 29 de septiembre mediante el sistema SIOPEL de A3 Mercados, a través del Mercado Primario MAE, y permitió adjudicar el 100% del monto ofrecido. La emisión se realizó el 30 de septiembre y tiene vencimiento previsto para el mismo día de 2036. Compañía Fiduciaria Americana interviene como fiduciario y Río Uruguay Seguros como fiduciante.

La principal novedad del esquema está en la posibilidad de transformar una inversión inmobiliaria tradicionalmente poco líquida en un instrumento financiero negociable. En lugar de comprar una propiedad y depender de su venta para recuperar el capital, el inversor adquiere títulos que pueden comercializarse en el mercado.

Tarallo explicó que el desafío fue conectar dos universos que hasta ahora no siempre encontraban herramientas comunes. "Era nada más que unir dos mercados: el real estate con el mercado de capitales", sintetizó durante la presentación a la que asistió Punto biz.

El colocador ejemplificó que quien invierte u$s120.000 o u$s200.000 en un departamento y luego necesita recuperar solamente u$s10.000 enfrenta una dificultad: para conseguir ese dinero puede verse obligado a vender toda la propiedad. En cambio, con el fideicomiso financiero, quien posee una inversión de u$s100.000 podría desprenderse de títulos por u$s5.000 sin necesidad de liquidar toda su posición, siempre que encuentre compradores en el mercado secundario.

La herramienta también contempla un flujo de fondos trimestral para los inversores, según explicó Tarallo, además de la posibilidad de contar con referencias de precios a través de la negociación bursátil.

"Esta herramienta reúne y da respuesta a todas esas necesidades que tienen los inversores", sostuvo el agente financiero, quien destacó la posibilidad de fraccionar las inversiones, reducir los costos de entrada y salida y disponer de un mecanismo de formación de precios más transparente.

La liquidez efectiva, de todos modos, dependerá del volumen de operaciones y de la existencia de compradores interesados. En ese punto, Tarallo remarcó el compromiso de acompañar el desarrollo del mercado secundario para facilitar la negociación de estos instrumentos.

Otro de los aspectos novedosos es la posibilidad de ingresar al negocio con una inversión mínima de u$s100. Los certificados de participación tienen un valor nominal de un dólar y permiten acceder a los resultados económicos de una cartera inmobiliaria diversificada, sin adquirir derechos de propiedad sobre inmuebles específicos.

El funcionamiento del fideicomiso tiene una particularidad: Río Uruguay Seguros aportó las propiedades y continúa como locataria, generando los alquileres que alimentan el flujo de fondos destinado a los inversores. Los contratos contemplan ingresos iniciales por u$s69.500 mensuales, mientras que el escenario base del proyecto estima una tasa interna de retorno anual cercana al 8%. Se trata de una proyección financiera y no de una rentabilidad garantizada. Al finalizar el plazo de diez años, el esquema prevé la venta o recompra de los inmuebles, con obligaciones específicas para la aseguradora.

La operación también representa un paso en la estrategia de A3 Mercados para ampliar los instrumentos que se negocian en su plataforma. El fideicomiso RUS Futuro fue incorporado al panel inmobiliario, una vidriera sectorial destinada a facilitar la identificación de alternativas de inversión vinculadas con el real estate.

Andrés Ponte, titular de A3 Mercados, destacó el significado de la colocación durante el acto realizado en Rosario y recordó que la entidad nació vinculada fundamentalmente a la negociación de futuros agrícolas. "Venimos de un proceso de integración de mercados en los últimos años, en la búsqueda de consolidar el mercado de capitales argentino y tener una propuesta mucho más abarcativa de todas las herramientas", señaló.

La apuesta de A3 es avanzar con paneles especializados que permitan agrupar instrumentos de distintos sectores de la economía, entre ellos el agro, las finanzas, la energía y el negocio inmobiliario.