El valor del alquiler de un monoambiente en Rosario no sube desde marzo

La oferta de propiedades en alquiler en Rosario empezó a impactar en los precios. En efecto, según el último informe que presentó este viernes el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (Cocir) hace más de dos meses que el valor de renta de un monoambiente está congelado. Y en el resto de las tipologías, uno y dos dormitorios, la suba se ubica por debajo de la inflación. Incluso, hay casos en los que las unidades bajaron de precio al no encontrar inquilino. 

El análisis se realiza a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Colegio que ofrece la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2da circunscripción de Santa Fe. En tanto que la información se corresponde al 23 de mayo de 2024, referencia temporal del análisis. El procesamiento de los resultados estuvo a cargo del Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR). 

“Me parece que estamos encontrando un equilibrio. Hoy hay un escenario un poco más acomodado, o está en vías de acomodarse. Empezamos a notar que si queremos pedir más en términos de valores o condiciones que no son las adecuadas para la tipología, claramente el mercado no lo revalida”, dijo a Punto biz Alejandro Bassini, al frente del departamento de Estadística del Cocir. 

De acuerdo al informe, el valor promedio de un monoambiente asciende a $150.000 para Rosario. En barrio Martin y Ntra. Sra. de Lourdes, el valor ofertado se encuentra por encima de la media de la ciudad, mientras que por debajo están República de la Sexta, Echesortu y Alberto Olmedo (Pichincha). En el caso de departamentos de 1 dormitorio, el valor promedio en Rosario es de $185.000, encontrándose por encima los ofertados en los barrios del Abasto, Martin, Echesortu y Ntra. Sra. de Lourdes, mientras que por debajo Alberto Olmedo (Pichincha) y República de la Sexta. 

En el caso de departamentos de dos dormitorios, la mediana para la localidad de Rosario es de $260.000, encontrándose sólo entre los barrios desagregados, el del Abasto por encima de dicho valor, mientras que por debajo se sitúan Alberto Olmedo (Pichincha) y Nuestra Sra. de Lourdes, Martin y República de la Sexta. Se observa así una desaceleración de los incrementos de los valores ofertados de alquileres en los últimos dos meses, con aumentos del 3% entre marzo y mayo de 2024 en los departamentos de un dormitorio y de 4% en los de dos dormitorios. Por su parte, los valores de oferta de los alquileres de monoambientes en el mes de mayo no registraron variación con respecto al mes de marzo. 

Más oferta

El fin de la ley de alquileres provocó un fuerte aumento en el número de propiedades ofrecidas en alquiler. Tal es así que el mercado registró un importante crecimiento en el transcurso del año, con una variación del 155% en mayo de 2024 con respecto a diciembre de 2023. Si bien el mayor incremento se observó entre diciembre del año pasado y marzo de 2024, en los últimos dos meses, la disponibilidad de viviendas ofrecidas en alquiler permanente aumentó un 17,7%. Por su parte, las viviendas publicadas a la venta tuvieron una caída del 7,5% entre mayo de 2024 y diciembre de 2023.

Los números de la oferta

Las viviendas ofrecidas en Rosario ascienden a 44.623, lo que significa el 86,6% del total. En relación con su distribución, aproximadamente el 96% están ofrecidas para la venta, el 4,2% para Alquiler permanente y, el 0,1% restante en Alquiler transitorio.

En relación con datos previos, es clara la tendencia en cuanto a la oferta de unidades habitacionales en la ciudad: se incrementan las viviendas disponibles para alquiler permanente y disminuyen las que están a la venta. Entre mayo y marzo de este año la oferta de viviendas para alquilar se incrementó un 18,9%, mientras que la disponibilidad para la venta refleja una caída de 1,9% en relación con marzo de 2024. 

En cuanto a la distribución por barrios, el Centro de la ciudad concentra la mayor disponibilidad de viviendas para alquilar como para la venta. De hecho, representa casi el 35% de lo ofrecido para alquiler permanente y el 29,4% de las viviendas para la venta. En materia de disponibilidad de alquiler permanente, con proporciones muy similares y en torno al 7% de lo ofertado, se encuentran los barrios Martin, Nuestra Sra. de Lourdes, Alberto Olmedo (Pichincha) y República de la Sexta. En relación a las viviendas en venta, los barrios más significativos después del Centro son Martin, Nuestra Sra. de Lourdes y Alberto Olmedo, con proporciones de 9,2%, 8,7% y 7,4%, respectivamente. 

En relación al tipo de vivienda, en Rosario prevalece la oferta de departamentos ya sea para alquiler permanente, transitorio, como para la venta. De hecho, la disponibilidad asciende al 90%, 89% y 82%, respectivamente. El resto de la oferta se corresponde, principalmente, a casas, con proporciones de 9% para alquiler permanente, 11% alquiler temporario y 16% para la venta. El peso de los departamentos de pasillos es muy bajo en el total ofrecido.

Viviendas a la venta

Resulta de interés analizar los valores ofertados de viviendas de departamentos para la venta en la ciudad de Rosario. El promedio de la ciudad en departamentos de tipo monoambientes se ubica en torno a los u$s49.000. Por encima de dicho promedio, se encuentran los ofrecidos en los barrios Alberto Olmedo (Pichincha), el Centro y Nuestra Sra. de Lourdes, mientras que por debajo de dicha media, el resto de los barrios desagregados. 

En relación con departamentos de un dormitorio, el valor promedio ronda los u$s71.000. Por encima de dicho guarismo, se encuentran los localizados en los barrios de Alberto Olmedo (Pichincha), Barrio del Abasto, Centro y Nuestra Sra. de Lourdes. En el resto de los barrios se registran valores que están por debajo de la media de la ciudad, encontrándose en Echesortu y Luis Agote los valores ofertados más bajos. En cuanto a departamentos de dos dormitorios, la media de la ciudad asciende a u$s128.000 dólares aproximadamente. En Alberto Olmedo (Pichincha), Centro, Martin y Nuestra Sra. de Lourdes, los valores ofertados para este tipo de unidades se encuentran por encima del promedio de la ciudad

Los monoambientes registraron las menores subas en los valores ofertados. De hecho entre diciembre de 2023 y mayo de 2024, subieron en dólares un 5,2%. Los departamentos de un dormitorio subieron un 10% entre diciembre de 2023 y 2024, mientras que los de dos dormitorios lo hicieron en un 8,4% en igual período.

Además, se estimó el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor proporción de unidades ofertadas, considerando departamentos monoambientes, uno y dos dormitorios. Los valores más altos en departamentos monoambiente, 1 dormitorio y 2 dormitorios se registran en el Centro, con guarismos de 1.571, 1.693 y 1.688 dólares el metro cuadrado, respectivamente. 

En monoambientes, le siguen en términos de valores, los barrios Nuestra Sra. de Lourdes y Alberto Olmedo (Pichincha), con valores de 1.500 y 1.477 dólares el metro cuadrado, respectivamente. En un dormitorio, los barrios recién mencionados también lideran los precios, sólo que en Alberto Olmedo el valor del metro cuadrado está por encima del de Nuestra Sra. de Lourdes (1.570 vs 1.532 dólares por metro cuadrado). 

En el caso de dos dormitorios, después del Centro el valor del metro cuadrado más alto se encuentra en Alberto Olmedo con 1.667 dólares, seguido por barrio Martin con 1.630

A lo largo del período analizado en el informe, se observa una suba en los tres tipos de viviendas analizadas. La suba más pronunciada se registró en el metro cuadrado de departamentos de un dormitorio, que entre diciembre de 2023 y mayo de 2024 fue de 11,2% en dólares. El menor incremento se observó en el metro cuadrado de los departamentos de dos dormitorios, que entre el año pasado y mayo de 2024 fue de 4,9%. La suba en el metro cuadrado de los monoambientes fue de 5,4% entre diciembre de 2023 y mayo de 2024