Mercado inmobiliario: lo que puede cambiar y los conflictos en puerta

El mercado inmobiliario volvió al centro de la escena. El Gobierno nacional avanza con un paquete de desregulación que busca modificar reglas clave del corretaje, con el objetivo de reducir costos y abrir el juego a nuevos actores. Pero la iniciativa ya genera resistencia en el sector y suma tensión en provincias como Santa Fe, donde el esquema actual tiene respaldo constitucional.

La propuesta, impulsada por el ministro Federico Sturzenegger, incluye cambios de alto impacto. Entre ellos, la eliminación de la matrícula obligatoria para ejercer como corredor inmobiliario, la flexibilización de las restricciones para operar entre provincias y una mayor digitalización de los procesos, incluida la escrituración.

Desde el oficialismo sostienen que estas medidas permitirían bajar costos de compraventa y alquiler, además de fomentar la competencia en un mercado que consideran con barreras de entrada. Sin embargo, del lado de los corredores inmobiliarios el diagnóstico es otro.

María Cristina Peracchia, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, cuestiona de plano el enfoque. “Avanzar con un paquete de desregulación inmobiliaria es un enfoque totalmente equivocado”, afirma en diálogo con Punto biz. Y remarca un punto clave. La intermediación no es obligatoria y cualquier propietario puede vender o alquilar por su cuenta, lo que a su entender ya configura un mercado abierto.

En ese sentido, plantea que el rol del colegio no encarece operaciones sino que actúa como un sistema de control. “Nuestro colegio tiene la obligación de garantizar el ejercicio legal y ético de la profesión. Eso es lo que protege a la sociedad, más en tiempos de estafas cada vez más sofisticadas”, sostiene. También destaca que existen mecanismos como la revisión de títulos, las autorizaciones formales de venta y los honorarios máximos fijados por ley.

Qué puede cambiar

El eje más sensible es la eventual eliminación de la matrícula obligatoria. Para el Gobierno, se trata de eliminar una traba. Para el sector, es quitar una capa de protección. José Ellena, vicepresidente del colegio, lo plantea en términos concretos. “Si no se controla al intermediario, en caso de mala praxis sólo queda la justicia ordinaria, con costos y demoras”, advierte. Hoy, en cambio, los colegios pueden sancionar prácticas irregulares y actuar como instancia de mediación. "El mercado inmobiliario ya se encuentra desregulado, es decir que las partes son libres de vender o alquilar por sus propios medios. No existe obligatoriedad para contratar un corredor inmobiliario a la hora de una compraventa o un contrato de locación.
Pero cuando una persona pone en venta su casa o busca comprar, por lo general, está poniendo en juego los ahorros de toda su vida. Nosotros consideramos que las personas que intermedian entre dicho patrimonio deben ser corredores inmobiliarios que tenga los saberes específicos para brindar un asesoramiento de excelencia en ese momento tan importante, donde hay mucho dinero en juego y se juegan muchas cosas", apunta Ellena.

Otro punto en discusión es la posibilidad de operar sin restricciones geográficas. En el esquema actual, los corredores están matriculados en una jurisdicción específica. Cambiar esa lógica implicaría modificar el sistema de control profesional.

También aparece la digitalización total de la escrituración. Aunque el sector reconoce avances, advierte que ya existen sistemas modernos en funcionamiento. En Santa Fe, el Registro de la Propiedad opera de manera digital con intervención notarial, lo que garantiza trazabilidad y seguridad.

El debate por los costos

Uno de los argumentos centrales del Gobierno es que la desregulación permitiría abaratar operaciones. Pero los corredores lo ponen en duda. Según explican, los honorarios hoy tienen topes legales y eliminar ese marco podría generar el efecto contrario en contextos de alta demanda, habilitando comisiones más altas. Además, remarcan que la actividad no es obligatoria. “La ciudadanía es libre de elegir si quiere trabajar con un corredor o no”, señalan desde el sector.

Más allá del impacto económico, el mayor foco de tensión aparece en el plano institucional. Los colegios sostienen que la regulación del ejercicio profesional es una facultad de las provincias. En Santa Fe, incluso, ese esquema fue incorporado en la nueva Constitución. “Cualquier reforma de este tipo sería un serio conflicto constitucional”, advierte Ellena. Y anticipa un escenario de judicialización si se avanza en esa dirección.

Desde el sector privado también alertan sobre experiencias internacionales. El corredor rosarino Diego Ferreyra sostiene que procesos de desregulación en otros países derivaron en más fraudes y menor transparencia. “Existe un falso dilema de digitalización vinculado a la desregulación que no es real. El uso de la tecnología es una herramienta que está a disposición de los inmobiliarias pero tambien de la sociedad. Hoy hay plena libertad de mercado desde el primero momento en que un 'dueño vende' puede utilizar cualquier herramienta tecnológica y ofrecer su inmueble en el mercado sin contratar una inmobiliaria”, afirma.

En paralelo, reconoce que el mercado enfrenta desafíos propios de la transformación tecnológica, pero entiende que ese debate debe darse por separado.

Un modelo en discusión

Lo que está en juego va más allá de una reforma puntual. Es el modelo de funcionamiento del mercado inmobiliario. Mientras el Gobierno apuesta a mayor competencia y menos regulaciones, los colegios advierten que el costo puede ser una menor protección para el consumidor y una mayor conflictividad.

Con posiciones tan marcadas, el escenario que se abre combina discusión política, presión sectorial y posible batalla judicial. La desregulación inmobiliaria promete ser uno de los debates más intensos de los próximos meses.