Puntos clave de los proyectos para modificar la ley de alquileres

Este martes comenzarán a tratarse las iniciativas presentadas por los legisladores para modificar la polémica Ley de Alquileres,  El proyecto que encabezará el debate en el Congreso es el impulsado por el diputado nacional del Frente de Todos y ex gobernador de San Juan, José Luis Gioja.

El proyecto del oficialismo: 

- Topes de ajuste: uno de los puntos centrales del proyecto presentado por el oficialismo es la fijación de topes de ajuste. Lo que se propone es que el valor inicial de los alquileres sea como máximo un 20% superior al que correspondería por la fórmula de ajuste anual.

Para entender a qué se refiere esta propuesta, vale analizar un ejemplo. Si una familia terminara hoy su contrato con un propietario, pagando un alquiler de $ 30.000, el próximo inquilino no debería pagar una renta inicial de más de $ 55.161. ¿Por qué? porque la fórmula de actualización llevaría el alquiler de $ 30.000 a $ 45.968 y si a eso se le sumara un ajuste “extra” del 20%, se llegaría a un valor total de $ 55.161.

Actualmente los propietarios no están atados a ningún techo a la hora de iniciar la relación con un nuevo inquilino, por lo que el dueño del inmueble del ejemplo analizado tendría la libertad de empezar a cobrar $ 70.000 si así lo deseara. Claro está, que el propio mercado impone sus propios límites (lo que están dispuestos a pagar los inquilinos), pero la fuerte caída de la oferta que se dio a partir de la implementación de la Ley de Alquileres le dio mayor margen de ajuste a los dueños de inmuebles.

Asimismo, el proyecto de ley propone un tope del 10% en el caso de renovación de contratos (el que firma es el mismo inquilino que ya estaba alquilando). La aplicación sería igual al caso anterior, solo que en vez de poner el techo en $ 55.161, lo pondría en $ 50.564.

- Cambios impositivos: Desde el punto de vista tributario, la iniciativa presentada por Gioja propone varios cambios. Por un lado se determina que lo que los locadores perciban por los alquileres pueda deducirse de los Ingresos Brutos anuales del régimen simplificado para pequeños contribuyentes.

Por otra parte, exime del pago de Bienes Personales a los inmuebles debidamente registrados que sean puestos en alquiler. Este beneficio tendría una duración de 15 años y se aplicaría solo si existe un contrato vigente. Es decir que no aplicaría para viviendas que figuran como “en alquiler” pero están deshabitadas.

El proyecto de Gioja propone además que se cree una ley que introduzca un gravamen especial para aquellos inmuebles que se encuentren deshabitados, pese a que podrían ser usados como vivienda.

Todos estos cambios apuntan incrementar la oferta de propiedades en alquiler. De acuerdo a estimaciones de las inmobiliarias y sitios especializados, cerca del 30% de los inmuebles que se alquilaban antes de la implementación de la ley, se pusieron en venta.

- Menos requisitos: la propuesta del oficialismo plantea que quienes otorguen seguros de caución deberán aceptar a personas inscriptas en el régimen simplificado para pequeños contribuyentes (Monotributo).

El proyecto plantea que las aseguradoras no podrán exigir más que la constancia de inscripción al Monotributo y los comprobantes de pago de los últimos seis meses. Tampoco podrán cobrarle un canon superior al que le cobran a los trabajadores en relación de dependencia.

El objetivo de esa modificación es poner a los monotributistas en igualdad de condiciones con los empleados a la hora de postularse para alquiler un inmueble.

- Alquileres sociales: hay otro artículo del proyecto que se centra en la falta de oferta, pero no afecta directamente ni a propietarios ni a inquilinos.

En detalle, la iniciativa propone que el Consejo Nacional de la Vivienda arbitre los mecanismos para diseñar y formular un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados a la gestión pública de alquileres sociales.

Propuesta de la oposición (presentado por el diputado de Juntos por el Cambio, Alberto Asseff)

- Plazo mínimo: la Ley de Alquileres que comenzó a regir en julio de 2020 determinó que los contratos firmados entre propietarios e inquilinos deberían tener una duración mínima de tres años. La propuesta de Asseff baja el plazo a un piso de dos años, aunque con la posibilidad de extenderlo automáticamente por un año más sin ninguna de las partes manifiesta explícitamente que quiere dar por terminado el acuerdo.

- Mecanismo de ajuste: otro de los ejes de la iniciativa de la oposición tiene que ver con el mecanismo de ajuste. A diferencia de lo que rige hoy, que establece una actualización anual en base a una fórmula que toma en cuenta el IPC (inflación) y el Ripte (evolución salarial), se pasaría a un sistema con periodicidad a elección de las partes y con una fórmula de ajuste basada en índices oficiales publicados por organismos nacionales o provinciales.

- Exigencias al inquilino: uno de los grandes limitantes para los inquilinos al momento de firmar un contrato es la cantidad de dinero que se debe desembolsar de una sola vez. El proyecto de Asseff indica que no se le podrá exigir al locatario depósitos de garantía mayores a un mes de alquiler por cada año de contrato y siempre tomando como referencia el valor inicial de la renta.

Por tanto, si se acuerdo el pago de un alquiler mensual inicial de $ 30.000, no se le podrá solicitar al inquino una garantía superior a los $ 60.000 si se trata de un contrato por dos años y de $ 90.000 si es un contrato por tres años.

- Resolución del contrato: transcurridos seis meses desde el primer mes en que se pagó el alquiler, el inquilino podrá disolver el contrato de manera unilateral, sin necesidad del pago de una indemnización. La condición será que el aviso se realice con una anticipación de tres meses o más.

- Beneficios impositivos: junto al proyecto de Asseff, la oposición presentó otras dos iniciativas complementarias. Una crea un marco de beneficios fiscales para aquellos propietarios que inviertan en nuevos inmuebles o vuelquen sus propiedades al mercado de alquileres. En ambos casos, se contempla la posibilidad de la deducción de la renta del Impuesto a las Ganancias.

Además, plantea la exención del Impuesto al Sello para las operaciones realizadas con inmuebles que tengan como fin tanto las operaciones de compra-venta o el inicio de un contrato de alquiler.

- Desalojo: el otro proyecto complementario de la oposición se centra en la creación de un marco legal que acorte los plazos de los procesos de desalojo en aquellos casos en los que una persona o familia continúen viviendo una propiedad pese a haber finalizado el contrato alquiler, o bien, por falta de pago o incumplimiento del contrato.

La normativa flexibilizaría los medios de notificación y le daría a los inquilinos un plazo máximo de cinco días para responder a la demanda.

Luego se iniciaría un Juicio Sumarísimo (procedimientos de la Justicia que tardan entre 20 y 30 días en resolverse) y si el fallo así lo determina, se procedería al desalojo.