Subieron los precios de los departamentos en Rosario en 2024

Según el informe de Udesa -Meli sobre publicaciones de precios de venta en Rosario, subieron los precios de los departamentos en Rosario durante 2024. Este dato está atado al repunte de la facturación de las actividades vinculadas a la intermediación inmobiliaria en Rosario, que aumentó 13,2% en noviembre y 9% en diciembre. También aumentó al cantidad escrituras de compraventa en 2024, al incrementarse 19,3% en al segunda mitad del año.

Esta concatenación de subas se explica por el impulso de la demanda, impulsada por el relanzamiento de los créditos hipotecarios (en abril), tipo de cambio estable, inflación en descenso y recuperación de ingresos en dólares. La presencia de una mayor demanda en un plazo muy corto y en un mercado con precios deprimidos presionó sobre el stock de oferta relativamente fijo, elevando los precios de las propiedades.

Para analizar el comportamiento de los precios, el informe compara los valores recientes con los precios históricos disponibles a nivel local y los registrados en otras ciudades de Argentina (Córdoba y Capital Federal). Los precios analizados no son los precios a los que se cierran las operaciones de compraventa, sino los precios a los cuales se han ofrecido las propiedades en Mercado Libre. Vale aclarar que no se puede precisar la representatividad de la muestra con la que se cuenta y no se incluyen aquellos anuncios que se realizan exclusivamente a través de otros medios (como diarios, inmobiliarias, carteles, etc.). No obstante, los datos son un indicador que permite aproximar razonablemente los cambios en la tendencia de los precios en el mercado.

En el Gráfico N°1 se muestra el precio publicado de departamentos para la venta en distintas zonas de Rosario. En el centro y norte los precios publicados comienzan a aumentar a partir del primer trimestre de 2024, antes del relanzamiento de los créditos hipotecarios.

Es probable que al tratarse de mercados más activos y típicamente con mayor volumen de operaciones, los propietarios e intermediarios hayan descontado de manera anticipada los cambios en las variables económicas, sobre todo teniendo en cuenta el nivel relativamente bajo de precios que prevalecían hasta ese momento. En cambio, en el oeste y sur los precios de oferta parecerían comenzar a recuperarse recién en el último trimestre de 2024.

Los precios (de oferta) de departamentos ubicados en el centro aumentaron 11,9% en el último trimestre de 2024, luego de haber alcanzado un piso en el mismo trimestre de 2023; la mejora es notoria a partir del segundo trimestre del año pasado y parecería sostenerse en el comienzo de este, aunque a un menor ritmo. El último dato a enero muestra que el precio del m2 se ubicó en u$s1.773, 7,2% por debajo del máximo del período 2018 – 2025, lapso para el cual se dispone de datos. 

Por otro lado, los departamentos en zona norte también mostraron una mejora visible al aumentar 10,2% en el último trimestre de 2024. Los precios en esta parte de la ciudad encontraron un mínimo en el primer trimestre de 2021, aumentando a partir de allí levemente hasta el primer trimestre de 2024 cuando comienzan a expandirse a mayor ritmo. El dato de enero de este año muestra que los precios ofrecidos en esta zona se ubicaron en un valor similar al primer trimestre del año pasado.

En el Gráfico N°2 desglosamos el comportamiento de los precios de oferta de departamentos en el centro según su tamaño, para analizar si hay diferencias entre segmentos del mercado inmobiliario. Allí se destaca que la mejora en los precios fue generalizada, siendo mayor en los departamentos de 2 y 3 ambientes (12,1%), seguido por los de mayor tamaño (10,6%) y, por último, los monoambientes (8,9%). Los datos al primer mes de este año sugieren que el alza en los precios de departamentos en el centro parecería sostenerse; todavía tienen terreno por recuperar respecto de los máximos del período 2018 – 2025. Mientras los departamentos medianos y grandes registran brechas de -6,9% y -3,6%, respectivamente, los monoambientes muestran una diferencia mayor (-12,4%).

La recuperación de los precios de oferta de los departamentos registrada en 2024 también se observa en otras ciudades importantes del país, tal como se muestra en el Gráfico N°3. Se destaca que los precios publicados aumentaron en Rosario antes que en Ciudad de Córdoba (Centro) y después que en Caba (total de comunas). Además, la expansión registrada en Rosario al último trimestre 2024 (11,9% i.a.) fue superior a la observada en Capital Federal (9,3% i.a.) y Ciudad de Córdoba (7,4% i.a.), por lo que a nivel local la brecha es menor con respecto a su precio máximo (2018 – 2025). Mientras en Rosario el precio del m2 de departamentos en el centro se encuentra 7,2% por debajo del valor más alto, en CABA y Ciudad de Córdoba las brechas resultan visiblemente mayores (-15,7% y -18,0%, respectivamente).

La recuperación del sector de intermediación de servicios inmobiliarios en la Ciudad en términos de facturación y cantidades de escrituras y precios de venta de viviendas en el segundo semestre de 2024 responde a factores económicos puntuales, que de consolidarse en el presente año podrían reforzar el impulso que muestra el sector. Por un lado, la estabilidad monetaria y cambiaria son fundamentales para la decisión de compra en un mercado prácticamente dolarizado, como el inmobiliario. Desde mayo del año pasado la inflación mensual se ubica en un dígito y en los últimos cinco meses fue inferior al 3,0%, siendo la última proyección para 2025 del REM - BCRA de 23,3% i.a. (medida por el IPC – Indec). Con un dólar oficial devaluándose al 1% mensual y una brecha cambiaria estable y entorno al 20%, la mayor incertidumbre en el mercado cambiario está dada por la salida del cepo y su posible efecto sobre el tipo de cambio (¿salto cambiario?). El acuerdo con el FMI podría disipar este escenario y con una liberación del mercado cambiario que no imprima volatilidad al tipo de cambio, el efecto sobre el valor de las propiedades podría ser positivo en el mediano plazo dado que la facilidad para acceder al dólar afecta directamente el volumen de operaciones.