Los proyectos inmobiliarios que el Concejo busca aprobar con trámite exprés 

Después de que importantes desarrollos inmobiliarios permanecieran injustamente “trabados” en el Concejo -siendo el caso más emblemático el proyecto de Aldo Latucca para el centro de Rosario que debió esperar largos meses para avanzar- los expedientes comenzaron a moverse a buen ritmo a partir de la última conformación del cuerpo legislativo. Como eso puede cambiar con las elecciones que en este 2025 redefinirán el mapa del Concejo, hay un paquete de emprendimientos que piden pista para ser aprobados contrarreloj. A continuación, un detalle de los principales. 

* Un mega desarrollo frente al Aeropuerto

La zona que rodea al Aeropuerto Internacional de Rosario "Islas Malvinas" podría experimentar una transformación urbana significativa en los próximos años. Un proyecto inmobiliario de gran escala, denominado "Fisherton AER", ingresó al Concejo Municipal con la intención de desarrollar 16 hectáreas ubicadas estratégicamente frente a la terminal aérea. La iniciativa, impulsada por la firma Administradora de Tierras del Oeste SRL, propone un desarrollo de usos mixtos que incluye viviendas colectivas con amenities, áreas destinadas al comercio y lotes abiertos, buscando así dinamizar y modernizar un sector con un alto potencial estratégico para la ciudad.

Para que este ambicioso plan pueda avanzar, es crucial la aprobación por parte del Concejo Municipal del "Plan de Detalle Avenidas Newbery y A. J. Paz", un proyecto de urbanización básica diseñado específicamente para la zona circundante al aeropuerto. Este plan de detalle sienta las bases para la infraestructura y la normativa urbanística necesaria para la correcta integración del nuevo desarrollo al tejido existente.

Juan Félix Rossetti, socio gerente de Administradora de Tierras del Oeste SRL, dialogó sobre los alcances del proyecto, destacando la visión integral que lo sustenta. "Lo que está planteado es la urbanización de las 16 hectáreas que tenemos ahí, frente al aeropuerto. En esa urbanización se plantea el servicio de infraestructura de primer nivel, o sea, servicios subterráneos de agua, luz, teléfono y todo, pavimentos con cordón cuneta", explicó a Punto biz Rossetti.

El desarrollador también hizo hincapié en la mejora de la conectividad vial que el proyecto contempla: "Se plantea la jerarquización de Avenida Schweitzer en doble mano, que va a jerarquizar a toda la zona porque va a hacer un nuevo acceso y la Municipalidad la tiene ya abierta hasta el fondo para hacer doble mano. Así que va a acompañar todo el crecimiento de la zona".

En cuanto a la tipología de las construcciones, Rossetti detalló la diversidad de propuestas: "Básicamente lo que se plantea son distintos sectores, algunos para condominios de edificios con amenities, planta baja y tres y cinco pisos, otros sectores para área comercial y otro sector para loteo abierto como San Eduardo". Esta combinación de usos busca generar un nuevo polo de desarrollo que responda a las diferentes demandas de vivienda, comercio y servicios en la ciudad.

La memoria descriptiva del proyecto "Urbanístico Fisherton AER", incluida en el expediente municipal, profundiza en los fundamentos y objetivos de la iniciativa. Se destaca que "la puesta en valor y generación de nuevos nodos urbanos y la promoción de nuevos equipamientos son los pilares para el desarrollo de un sector con características estratégicas como lo es el del Aeropuerto Internacional de Rosario".

El documento subraya el rol del proyecto como un "importante factor de transformación del área, asumiendo un rol activo y vitalizador como referente cualificador y motor inductor de otras intervenciones". Asimismo, se reconoce la evolución de las formas de habitar y la creciente demanda de nuevas tipologías residenciales, como los condominios con amenities.

En este sentido, el proyecto se basa en una "propuesta de usos mixtos, residencial y de servicios, con la premisa de introducir y resolver adecuadamente la inserción de la modalidad residencial colectiva en un área de escala barrial con tejid m, o individual que a la vez es frentista a un sector de la ciudad de escala metropolitana, como lo es el área del aeropuerto".

La memoria descriptiva anticipa un importante impacto económico para la ciudad, estimando un potencial de alrededor de 200.000 m2 de construcción, lo que conllevaría una significativa inversión y la consecuente generación de fuentes de trabajo.

La normativa vigente establece alturas exceptivas de hasta 18 metros (planta baja y cinco niveles) para los corredores urbanos jardín y una altura máxima de 10 metros (planta baja y dos niveles) para las áreas de tejido existente. El proyecto presentado se ajusta en general a estos parámetros, contemplando incluso una posible excepción de altura en caso de dificultades con la construcción de subsuelos de cocheras.

* Un singular diseño sobre Av. Pellegrini

Una novedosa propuesta ingresó al Concejo Municipal de Rosario, despertando el interés en el ámbito de la salud y el urbanismo local. El Colegio de Médicos de la 2° circunscripción impulsa la intervención edilicia de un inmueble de su propiedad, ubicado estratégicamente sobre la avenida Pellegrini 1755/1761. La particularidad radica en que dicho edificio se encuentra catalogado como de valor patrimonial, lo que exige un permiso especial para llevar adelante las reformas necesarias para concretar un ambicioso proyecto: la creación de un moderno Centro de Simulación y Entrenamiento Médico.

La iniciativa busca dotar a la ciudad de un espacio de vanguardia para la formación continua de los profesionales de la salud, tal como lo explicó en diálogo con Punto biz Alberto Tuninetti, presidente del Colegio de Médicos de Rosario 2° circunscripción: "Es un centro de simulación y de capacitación para los médicos. Fue muy útil en la pandemia toda la gente que capacitamos para intubación y reanimación de pacientes. Y es algo que lo estamos haciendo actualmente, pero en un espacio reducido. Le damos capacitación a los servicios de emergencia y personal de sanatorios y es una práctica que tiene muy buena recepción".

Tuninetti destacó la innovadora propuesta del centro: "Incluso lo queremos hacer como un centro de entrenamiento para que el profesional pase y entrene reanimación. La simulación es bastante real porque se hace en base a cuadros clínicos de pacientes. Permite analizar qué pasa si le inyecta una droga determinada a un enfermo o ver cómo responde el corazón, entre otras funciones".

El presidente del Colegio de Médicos subrayó la novedad del proyecto a nivel regional: “Hay experiencias similares como la que lleva adelante la Fundación Roemmers en Buenos Aires, pero no hay nada parecido en el interior del país". Para tal fin, dado que el inmueble está catalogado como de valor patrimonial grado 2, el Colegio está pidiendo básicamente poder intervenirlo ediliciamente y llevar adelante una serie de reformas. “De patrimonial no le queda nada porque antes había una pensión y el edificio quedó prácticamente destruido”, explicó.

Tuninetti describió el diseño del futuro centro: “El diseño es novedoso porque va a haber también un anfiteatro para cursos, congresos y el centro de entrenamiento que va a simular desde una cama en terapia intensiva a cómo es el escenario dentro de una ambulancia".

El pedido formal del Colegio de Médicos de Rosario que ingresó al Concejo Municipal detalla los objetivos y la necesidad de la intervención edilicia. En el expediente se explicita que el objetivo del edificio es "funcionar como centro de capacitación de los profesionales de la salud". El futuro "Centro de Investigación y Educación Médica" tendrá como misión "promover el avance y perfeccionamiento de la Medicina en todas sus especialidades por medio de actividades científicas, académicas y de investigación/simulación, generando espacios destinados a la promoción de la salud pública y contribuyendo a la formación de los profesionales de la medicina que ejerza su profesión".

Un eje central del proyecto es el Centro de Simulación Médica, concebido como un espacio abierto a todos los profesionales de la salud, donde se podrán recrear "situaciones de la vida real en prácticamente todas las áreas de la salud con el objetivo de aprender y de adquirir experiencia sin poner en riesgo la vida del paciente". El edificio contará con "Salas de Simulación, Consultorio de Guardia, Shock-Room, U.T.I., tres Quirófanos con sus locales de apoyo y espacios complementarios", permitiendo incluso la recreación de escenarios pre-hospitalarios.

Además de la simulación, el centro albergará actividades de educación de posgrado (Cemp), complementando la formación universitaria y ofreciendo cursos, jornadas y capacitaciones acordes a las especialidades y requerimientos laborales de los colegiados. También se prevé un área dedicada a la investigación científica, buscando estimular y potenciar la investigación a través del apoyo de un equipo especializado y el otorgamiento de becas.

La memoria descriptiva del proyecto destaca la conservación del valor patrimonial del inmueble, catalogado con un grado de preservación 2B. Tras un análisis exhaustivo concluyó que la diagramación estructural original, propia de una vivienda unifamiliar, dificulta la adaptación del programa de necesidades del centro de capacitación sin intervenciones estructurales complejas. Por ello, se propone un plan de preservación estratégico, buscando un punto medio entre los requerimientos del Colegio de Médicos y las exigencias municipales.

El proyecto del Colegio de Médicos de Rosario representa una apuesta significativa por la formación y el perfeccionamiento de los profesionales de la salud en la región. La propuesta de intervenir un inmueble de valor patrimonial con un diseño moderno y funcional deberá ahora pasar el filtro del Concejo Municipal. 

* Megatorres con marca de lujo

Después de tres años de permanencia en la esquina de Santiago y Rivadavia, cerró el patio de comidas “Distrito Pichincha”. Los titulares del predio donde funcionó la planta impresora del diario La Capital, sellaron un opción de compra con el área de real estate del Banco Macro para desarrollar en el terreno un complejo inmobiliario de todos torres de lujo. 

“El tema no está 100% cerrado, hay un preacuerdo firmado con Banco Macro, que está haciendo una inversión muy grande para traer una marca de lujo a Rosario. Pero primero necesitamos conseguir la normativa urbanística que nos permita construir en altura para entonces avanzar”, dijo a Punto biz Norberto Speciale, empresario al frente del emprendimiento. 

El proyecto data de 2017, cuando el fideicomiso Autocrédito de Administración y Garantía, la desarrolladora que tiene entre sus integrantes al ex presidente de Rosario Central compró el predio al diario La Capital. En aquel entonces, la firma prefirió ceder el espacio a un proyecto comercial gastronómico hasta definir un plan inmobiliario que, ahora sí, vería finalmente la luz. 

A la espera de una aprobación técnica, la iniciativa ingresará en el Concejo en los próximos días, y plantea que una porción del espacio se convertirá en dos torres de vivienda, un paseo abierto al público y hasta un edificio religioso. El proyecto será desarrollado por la constructora Vizora Real Estate, que comanda Milagros Brito, hija del histórico banquero Jorge Brito y hermana de Jorge Brito (hijo), presidente de River Plate y dueño del Banco Macro. 

Como principal novedad del emprendimiento, trascendió que una de las torres de vivienda llevará el sello de Pininfarina, una legendaria casa de diseño multidisciplinaria. El proyecto buscará replicar entonces el que la familia Brito desarrolla en Puerto Madero junto al estudio de arquitectos BMA (Bodas-Miani-Anger), uno de los más influyentes de Argentina. 

* La nueva joya de Fisherton

Para el barrio de Fisherton, Edilizia presentó el proyecto "Cinqueterre", un desarrollo residencial y comercial de gran escala que aspira a transformar la fisonomía de la zona. Ubicado estratégicamente sobre Avenida Jorge Newbery, una arteria vital que conecta Rosario con Funes, Roldán y el Aeropuerto, el emprendimiento busca regenerar el tejido barrial mediante una propuesta de usos mixtos y una volumetría que dialoga con su entorno. 

Sin embargo, para concretarse, Cinqueterre requiere la aprobación de un cambio en los indicadores urbanísticos vigentes, que tiene el ok de la Secretaría de Planeamiento municipal y ahora debe pasar el filtro del Concejo. Según consta en el expediente N° 36964-A-24, presentado por Nicolás Ruggiero en representación de Edilizia, el proyecto se emplazará en una extensa parcela de más de 12.000 metros cuadrados. La solicitud formal apunta a que el municipio determine nuevos indicadores urbanísticos que permitan la construcción de este complejo que combina viviendas colectivas con locales comerciales y oficinas.

La elección de la ubicación no es casual. El informe adjunto al expediente destaca la transformación urbana que experimenta el Cordón Noroeste de Rosario, pasando de un área predominantemente de barrios cerrados y enclaves industriales a un modelo más dinámico de barrios abiertos y condominios, con una creciente densificación y diversificación de usos. En este contexto, Cinqueterre se presenta como un emprendimiento clave en esta evolución, proponiendo una consolidación del frente urbano sobre la transitada Avenida Newbery. 

El diseño arquitectónico del proyecto se articula en torno a un área que permite una transición gradual de alturas. Sobre la Avenida Newbery, se proyecta una torre que oscila entre planta baja y tres pisos en su inicio, alcanzando los cinco pisos en su extremo oeste, en la esquina con calle Aduana. Hacia la calle Quebracho, el proyecto busca integrarse al perfil barrial con una altura predominante de planta baja y dos pisos, disminuyendo a un solo piso en su extremo este. 

Un elemento distintivo es la intención de recomponer el frente urbano sobre la calle Aduana, "cerrando" la manzana con una fachada que varía en altura, alcanzando su punto máximo en la conexión con el volumen de Newbery. Uno de los pilares de Cinqueterre es la incorporación de usos mixtos. El proyecto contempla la integración de locales comerciales, oficinas y cocheras, buscando generar un ambiente más dinámico y seguro para el barrio. Se prioriza la actividad peatonal con la ampliación de veredas y la creación de recesos en las plantas bajas comerciales, lo que podría potenciar el desarrollo de la gastronomía y otros servicios. 

La zona frentista sobre Newbery y Aduana se destinará principalmente a estos usos, mientras que el resto del complejo albergará unidades residenciales de 1, 2 y 3 dormitorios, diseñadas con balcones, patios en altura y, en su mayoría, ventilación cruzada. La distribución de las tipologías busca una coherencia con el entorno, ubicando las unidades más grandes hacia la calle Quebracho, respetando la escala residencial preexistente, y las más pequeñas hacia las calles de mayor tránsito, en sintonía con la tendencia de densificación.

Los impulsores del proyecto, la constructora Edilizia, sostienen que Cinqueterre representa una respuesta "integral y contextualizada" a los desafíos urbanos de Rosario. Argumentan que el diseño propuesto plantea alternativas a las normativas vigentes con el objetivo de "propulsar la transformación urbana del área", integrando usos mixtos y espacios verdes para crear un entorno más habitable y saludable. Se destaca la importancia de revitalizar el tejido urbano manteniendo la porosidad del barrio y fomentando la interacción social a través de espacios públicos de calidad y áreas verdes en diversas escalas. La inclusión de terrazas, patios y zonas de esparcimiento se presenta como una respuesta a la creciente demanda de espacios al aire libre.

No obstante, la materialización de Cinqueterre depende de la aprobación del cambio de indicadores urbanísticos solicitado. El expediente ya ha sido elevado a la Secretaría de Planeamiento, que deberá evaluar la propuesta y, de considerarlo pertinente, elaborar un anteproyecto de ordenanza para un Plan de Detalle específico para la zona. Este anteproyecto será luego remitido al Concejo Municipal para su debate y aprobación definitiva.

Un punto importante a considerar es la magnitud del proyecto. Al superar los 5000 metros cuadrados de superficie (el lote unificado alcanza los 12.480 m2), los desarrolladores deberán garantizar la infraestructura necesaria: desagües cloacales y pluviales, abastecimiento de agua potable, energía eléctrica, alumbrado público y pavimento. Asimismo, deberán contemplar el arbolado, las veredas y el diseño del espacio público circundante.