“Más del 90% de las ventas del último trimestre fue de inmuebles usados”

Un informe de la Cámara Inmobiliaria de Rosario (CIR) mostró que la compraventa de propiedades repuntó en el último trimestre del 2024. Esto se explica por el regreso del inversor, de los créditos hipotecarios y los precios competitivos en dólares de los departamentos usados de uno y dos dormitorios. 

En diálogo con el programa radial Base de datos (FM Meridiano 107.1), Javier Abiad, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rosario, brindó detalles de la situación del sector.

- ¿Cómo es el balance del 2024?

- Empezamos el año con unas expectativas moderadas. A medida que fueron pasando los meses se empezó a escuchar sobre los créditos hipotecarios, que para nuestro sector es fundamental. Es la única forma de poder comprar a largo plazo con un crédito accesible, que es muy similar a lo que se paga por un alquiler, y que es la forma donde nuestro rubro puede traccionar, como pasa en cualquier lugar del mundo.

Además de eso, apareció el blanqueo de capitales, que siempre es beneficioso para nuestro sector. Y además hay un dólar competitivo y estable, donde mucha gente pudo aprovechar la baja de los valores en dólares de los inmuebles que se produjo durante los últimos tres o cuatro años, donde los usados cayeron entre un 30% y 40%.

La ley con la derogación de la ley de los alquileres fue un punto muy importante para el mercado, porque aparecieron muchos más inmuebles en oferta, lo que hizo que los alquileres se actualicen distinto. 

Todo esto hizo que se empiece a traccionar un poco mejor. Y de a poco se va recuperando la rentabilidad para que el inversor esté tentado a volver al mercado de inmuebles. 

- ¿Se movió mucho más por las propiedades usadas que por las propiedades al pozo o las nuevas?

- Sí, exactamente.

- Da la impresión de que hoy no es un gran negocio construir.

- Exactamente. Nosotros cerramos el informe estadístico específico de ventas que hacemos en la Cámara Inmobiliaria.

Ese informe que terminamos hace unos días del último trimestre del 2024 nos dice que, en porcentajes, el usado se lleva más del 90% de las ventas del último trimestre. Es decir que los créditos que apuntan al usado, más la baja de valores, fue lo más atractivo de este último trimestre. 

- Es decir que se corrió el inversor al pozo, está más apaciguado.

- Ese inversor está a la espera de cómo evolucionan los costos de construcción, porque las empresas ven un costo de reposición a futuro, donde para que les rinda su negocio tienen que reponer esos metros que están vendiendo, y los costos siguen estando un poco altos en ese sector, en la obra al pozo.

- El mercado se posicionó con un fuerte recorte de los valores en dólares. ¿Estos valores se van a revertir?

- Es un proceso que se daría con normalidad, porque al haber menos oferta, empieza a haber menos oferta del usado, por la cantidad de ventas. Los precios deberían tender a ir subiendo si se mantiene el nivel de actividad y a recuperar un poco de lo que ha perdido en estos tres o cuatro últimos años, que fue entre un 30% y un 40% en dólares.

Y hay otro dato interesante con respecto al usado. Lideran el informe estadístico los inmuebles de uno y dos dormitorios. Eso quiere decir que muchos matrimonios jóvenes, o jóvenes profesionales, están volviendo a creer en la compra del inmueble. Apuestan al crédito hipotecario. 

Y se le suman los precios competitivos que tienen estos inmuebles. Hace dos o tres años comprabas un departamento de 40 m2, y ahora con el mismo dinero quizás comprás uno de 55 m2.

- ¿Están empezando a aparecer los clientes de los créditos hipotecarios? La cifra es poco significativa. 

- Sí. El Banco Municipal ya tuvo más de 45.000 solicitudes. Están haciendo sorteos de manera permanente de asignación y pre aprobación. Sí es cierto que los bancos salieron a anunciar con todo la implementación de los créditos hipotecarios, y la realidad es que necesitan un proceso interno para acomodar la dinámica del otorgamiento del crédito y de firmas. 

La realidad es que en noviembre se triplicaron las operaciones con crédito hipotecario con respecto a octubre. 

Es decir que empieza a aparecer con más fuerza el crédito, de a poco. Se está dando un proceso lento, pero que avanza. 

- ¿Y de la plata que viene del blanqueo?

- El tema del blanqueo es siempre interesante para nuestro rubro, porque al haber mucha menos especulación financiera, creemos que muchos de esos fondos se van a volcar al mercado inmobiliario ahora que también las tasas de retorno y rentabilidad en cuanto a los alquileres ha mejorado mucho. 

Pero también, al igual que el crédito, no vemos el aluvión de operaciones, pero sí es creciente. Fueron consultando inversores y de a poco se están concretando inversiones. 

El blanqueo, la última etapa, terminó el 8 de noviembre, estamos a poco más de un mes, entonces el inversor todavía puede estar pensando cuál alternativa de inversión lo seduce más. 

- Si comparamos las operaciones del 2024 con el del 2023, ¿cómo termina el sector?

- El 2024 para nosotros es muy superador en relación con el 2023, que fue un año de elecciones presidenciales, con tres instancias de votación, con casi un año repleto de votaciones. Y eso para el inversor inmobiliario es un punto no menor, porque siempre se espera al gobierno que asuma y ver qué políticas y para dónde se dirige el país.

El 2023 fue un año muy tranquilo, de espera, de especulación a corto plazo hasta que se resolviera el nuevo Gobierno. Y ahora en 2024 se empieza a ver de forma más notoria la cantidad de operaciones.  

- ¿Qué perspectivas tienen para 2025?

- Hacía mucho que no teníamos certezas, un blanqueo como el de este año, un dólar competitivo y estable, los créditos hipotecarios empujando, el valor de las propiedades en un piso que hace tiempo no se veía, más que nada el usado. Si no hay cambios en estas variables, el 2025 va a ser un muy buen año.