"Las hipotecas divisibles simplifican el acceso al sistema financiero"

El Gobierno de Javier Milei eliminó el fondo fiduciario que financiaba el programa Procrear y puso en marcha las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo, más conocidas como construcciones "en pozo".

A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.

En el programa radial Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 hs por FM Meridiano 107.1), el presidente de la Asociación de Empresarios para la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe (AEV), José María Cachero, habló sobre este tema y se mostró entusiasmado con los nuevos anuncios. 

- Nos interesa el tema de esta subdivisión de hipotecas y la AEV es un caballito de batalla permanente a la hora de llevar adelante un nuevo proyecto. ¿Cómo podría jugar esta nueva modalidad? 

- Parece ser una herramienta muy interesante, sobre todo para un sector que necesita de la financiación para llevar adelante emprendimientos de volumen y de montos de inversión importantes. Y esta herramienta, que simplifica la intervención del sistema financiero y que simplifica el acceso de la gente al sistema financiero, se espera que tenga un impacto muy positivo.

- En general el desarrollador pone algo de su propio dinero, convoca al propietario del terreno, tiene un círculo de inversor cercano que pone el fondeo inicial para llevar adelante el proyecto y empezar la obra, y luego empiezan a ingresar a través de un fideicomiso los fondos de terceras personas. ¿Cuál es el hoy y cuál es el que podría ser el de mañana? 

- Claro. Las empresas que estamos nucleadas en la Asociación del Empresario de la Vivienda (AEV) tenemos diversas formas de trabajar. Hay algunas empresas que hacen un edificio con capital propio, luego lo venden y les van dando posibilidades de financiación a los compradores. Y ahí la financiación está dada por una entidad que tiene la capacidad de una empresa. En otros casos, cuando los emprendimientos son más grandes o empresas que desarrollan múltiples emprendimientos de forma simultánea, por ahí buscan ya convocar a los compradores, o en su defecto a inversores que a lo mejor son compradores de más de una unidad durante el proceso de la construcción. Entonces la empresa comienza con la posesión de un terreno, y empiezan las bases y los primeros trabajos, y después van apalancando el financiamiento para continuar con el resto de los trabajos con ventas que se denominan normalmente en el pozo.

Esas dos modalidades terminan siendo capacidad de ahorro genuina, porque en definitiva es el ahorro de la gente previo que se vuelca al avance de la obra. En cambio esto que estamos viviendo ahora, estos anuncios que se están haciendo, ya empiezan a utilizar la capacidad de ahorro posterior de la gente y a apalancar el financiamiento de la vivienda con las instituciones bancarias, con instituciones financieras. Creemos que esto va a traerle agua fresca al sistema y lo va a potenciar. Ya la envergadura del sistema financiero, con todo lo que este movimiento financiero implica, va a generar un empuje importante. 

- ¿Y cuáles pueden ser los cuellos de botella a la hora de implementar esto? Uno piensa que hay que hacer como una suerte de escrituración previa, aun cuando la propiedad todavía no está formalmente construida.

- Sí, hay que esperar las implementaciones, las reglamentaciones, la letra chica. Hay ahora muchos profesionales en lo jurídico y en las cuestiones registrales que están estudiando el tema para que esto sea viable y estén resguardadas las seguridades jurídicas de todo el mundo. Da la sensación de que están implementando herramientas que simplifican y que les van a dar a los bancos la tranquilidad de que pueden tomar hipotecas subdivididas, hacer préstamos también subdivididos, atomizados y de esa manera facilitar el acceso al crédito. 

- La construcción fue uno de los sectores golpeados y la obra pública fue afectada por encima de la construcción privada. ¿Cómo está el negocio a valores de noviembre de 2024? 

- Venimos de un año muy estancado en materia de construcción y no tanto en ejecuciones porque las empresas cuando empiezan una obra, lo peor que puede pasar es no poder avanzar, no poder terminarlas. Entonces las empresas hacen siempre el máximo esfuerzo por ir avanzando con las obras en ejecución, y aunque estamos en una situación en la que el mercado está muy caído, hay muy pocas operaciones de departamentos recién construidos o departamentos en construcción, entonces hoy esta noticia es muy alentadora, porque se está necesitando un poco de viento para que el barco se vuelva a mover.

- Se cerró una primera etapa del blanqueo también y se decía de que parte de ese dinero blanqueado podría ir a parar también a propiedades, ¿por ese lado también aparece algo nuevo?

- Sí, algo hemos visto de eso. Creo que dentro del reglamento del blanqueo, una de las inversiones que permitía sacar los fondos de los bancos eran las inversiones en inmuebles de construcción o nuevos, y eso algo ha motorizado, algo ha ayudado en este último tramo. 

- ¿Tienen alguna evaluación de si hubo que reducir el recurso humano y cómo impactó en el sector de AEV durante este 2024? 

- Sí hubo, sobre todo con el sistema de construcción, el sistema que se maneja en el sindicato del gremio de la construcción, que hay un sistema de desafectación con fondos de reparo y demás, es más común que haya altibajos en el personal porque las obras empiezan y terminan. la estadística es que están cayendo un poco las contrataciones de mano de obra. Es una situación que se trata de evitar, porque los edificios que están en marcha hace un año, y que tienen que ser terminados, nunca es una buena política dejarlo colgado. Entonces todavía hay cierto envión, pero era necesario que aparecieran estas noticias para limpiar un poco lo que sigue, limpiar un poco la calle y poder seguir trabajando. Si no, la situación se podía llegar a poner un poco más complicada.