"La desregulación de los alquileres ha mejorado mucho la oferta"

Tras el rechazo de la Cámara de Senadores al DNU de Javier Milei, y si bien falta la decisión de la Cámara de Diputados, una de las incógnitas que surgió es qué sucederá con la ley de alquileres. 

En diálogo con el programa radial Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 hs por FM Meridiano 107.1), Alejandro Bassini, corredor inmobiliario y miembro del Cocir (Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario), brindó su perspectiva en relación con la posible derogación del DNU y cómo afectaría a la ley de alquileres. 

- ¿Cómo ves lo que está pasando?

- Es un escenario complejo, que ya veníamos vislumbrando hace un tiempo. La Cámara de Senadores, por mayoría, ha derogado el DNU 702023, que entre otros términos contempla la derogación de la ley de alquileres. Pero mientras tanto, la actividad sigue. Hoy todos los contratos que se instrumentaron desde el 29 de diciembre del 2023 hasta el día de hoy, hasta que se expida la Cámara de Diputados, los seguimos manteniendo por la desregularización. O sea que el acuerdo de partes hoy está rigiendo la contratación de los alquileres en materia de vivienda y también en materia comercial.

- Todo sigue igual hasta ahora, el DNU sigue vigente. Había funcionado esto de la desregularización de los contratos, la posibilidad de que las partes negocien. Había algunas pautas establecidas entre los corredores inmobiliarios. Los propietarios habían volcado más sus unidades en alquiler, los precios no habían subido tanto como lo venían haciendo. Contame, hoy por hoy, cómo es el escenario del mercado de alquileres.

- Hay una foto que es muy gráfica, muy representativa. Nosotros venimos siguiendo el día a día en el Departamento de Estadísticas, que produjo esta cantidad de aristas que hemos sumado a mediciones. Por toda la complejidad del escenario, el 21 de diciembre del 2023, cuando se anuncia la entrada en vigencia del DNU para el día 29, tuvimos un desplome histórico en materia de oferta de inmuebles, principalmente del segmento de departamentos en el área central de Rosario, donde no alcanzábamos las 500 unidades, estábamos por el orden de las 475. Hoy, la última medición, que fue el día miércoles, que llevamos no solamente a través de Propia, que es la plataforma de los corredores inmobiliarios, sino también que hacemos esta medición y esta lectura, en conjunto con dos de los portales más importantes de la región y del país, estamos por el orden de las casi 1.400 unidades disponibles. Y como dato importantísimo, que más allá de ser el seguimiento de la disponibilidad, estamos viendo que no hay una acumulación de propiedades en alquiler, que en un momento había surgido ese interrogante: ¿Qué es lo que pasa? ¿Se están ingresando nuevas unidades, o es que no se pueden alquilar y se vienen acumulando? Por eso mismo también empezamos a medir el tiempo en el cual se encuentran en cartera, y de todas estas que nosotros estamos hoy comunicando, no hay ninguna que supere los 30 días de su publicación. Por supuesto, como en todo trabajo estadístico, siempre hay excepciones, pero no son en forma masiva ni representativa. Así que hoy, la verdad que en materia de oferta, ha mejorado y mucho esta desregulación. Nosotros hemos dejado algunas consideraciones, cuando son contratos para vivienda que recién comienzan, de no hacerlo por un plazo menor a los dos años, entendiendo que más allá de un negocio, no deja de ser el hogar de muchos de nosotros como rosarinos. También entendiendo al segmento, no es lo mismo instrumentar un contrato de un departamento premium en Puerto Norte, a un departamento de un monoambiente en el macrocentro, con un destino universitario. Por eso mismo somos muy cautelosos en ese sentido, y recomendamos que los ajustes no sean con una periodicidad inferior a los tres meses, instamos que en algunos casos, entendiendo el contexto, sea cada cuatro o cada seis, y que los índices de materia de vivienda aplicables, para que no generen un verdadero conflicto el día de mañana, en su mayoría se están utilizando, y también también sugerimos lo mismo, sea el ICL, el índice de contrato de locación, ya que el IPC que acompaña tan de cerca a la inflación, en un segmento donde el contratante es un asalariado, como la mayoría de todos, puede ser un grave conflicto en el día de mañana, producto de la capitalización del alquiler que se pueda ir dando con los sucesivas ajustes y actualizaciones.

- Me decías que hoy hay 1.400 propiedades en alquiler, cuando antes había muy poco, lo venimos charlando desde el año pasado. ¿Te acordás cuánto era más o menos? En noviembre, por ejemplo.

- El desplome del 21 de diciembre fue el piso histórico, pero por noviembre estábamos por las 700, 800, no llegábamos prácticamente a los 1.000. Siempre estábamos ahí tratando de acercar una disponibilidad de 1.900, 1.800, hubo escenarios de 1.100, 1.200. Pero a medida que se sanciona en octubre la ley hoy derogada, muchos de esos contratos, a medida que fueron finalizando, habían quedado en una situación de interpás, de "a ver qué pasa". Cuando se pone en funcionamiento a fin de año pasado, ahí empiezan a ingresar una cantidad importantísima de inmuebles, que es lo que permite en cierta manera, por un lado, tratar, intentar, no es algo que se ha conseguido, porque el sector inmobiliario no está ajeno a la política y a la economía del país, de resguardar el equilibrio de valores, todavía sigue habiendo un ciclo inflacionario en materia de valores, que ha mermado producto de este equilibrio, pero todavía no se ha detenido, pero ha mejorado. Y por otro lado, también mejorar la calidad de oferta, porque a veces nos encontrábamos que en el mientras tanto, el inquilino o el interesado en contratar, alquilaba lo que podía, y que hasta determinadas tipologías teníamos lista de espera. Hoy en día se está dando de que empiezan a aparecer otra vez carteles de "alquila", que antes ni llegábamos a colocarlos, es una realidad. Nosotros teníamos, y ya soy autorreferencial, en nuestra inmobiliaria, teníamos apilados todos los carteles de "alquila", porque si te entraba una propiedad o se desocupaba, no llegabas que ni a colocarlo que ya tenías el candidato próximo al ingreso.

- Y lo mostrás más de una vez ahora, mostrás más los departamentos. 

- Correcto, inclusive también depende de las políticas de cada inmobiliaria. Teníamos hasta llamados donde decían "lo reservo sin ir a verlos". Nosotros, particularmente en nuestra inmobiliaria, no somos partícipes de eso, porque el cliente tiene que conocer, tiene que ver, porque si bien hay testimonios fotográficos, hay reseñas y descripciones, es clave que conozca el entorno, que conozca la propiedad, si hablamos de edificios en el formato tradicional, que conozca los espacios comunes, la accesibilidad, pero hoy en día también pasa que de a poquito el que quiere contratar, el que quiere alquilar, ya puede hacerlo más cerca de su trabajo, más cerca del colegio de los chicos, más cerca de donde va a estudiar, de su facultad. Por ejemplo, en este contexto de tanta inseguridad, para los padres, poder alquilar algo cerca de las universidades de sus hijos es un alivio. 

- Apelando un poco a tu experiencia, qué es lo que podría pasar en un escenario en el cual se deroga el DNU y todo vuelve a como era antes, a la ley de alquileres con ese parche que se le había hecho en su momento, esa modificación. ¿Cuál puede ser el comportamiento del propietario, qué es lo que te parece que puede llegar a pasar? 

- Nosotros estuvimos conversando con el consejo directivo, con nuestro directorio, posibles reflexiones al respecto, y creo que fue a viva voz de ser muy prudentes y esperar que se vayan sucediendo los hechos y analizar sobre la consumación de los actos. Hoy en día nosotros tenemos que detenernos en que la realidad es la que nos convoca, la que hoy tenemos, mostrando departamentos, ofreciendo, explicando cada una de las condiciones que uno ofrece a sus interesados. Me parece que sería hacer un poco de futurología pensar en ese potencial escenario. Yo creo que cuando llegue la situación, veremos si es que sucede, lo analizaremos más fríamente y analizaremos las acciones a tomar, por supuesto, siempre en beneficio no solamente del sector, sino de la sociedad.