“La construcción privada le cambió la cara a Rosario”

Para Ángel Seggiaro (67), la principal preocupación de los desarrolladores no es la coyuntura político-económica: están preparados para sortear las variaciones del tipo de cambio, las regulaciones del BCRA, y la inflación en costos. La supervivencia parece a prueba de cualquier DNU: el año que viene, Fundar, constructora de la cual es uno de los socios fundadores, cumple 40 años. Y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), entidad de la que es vicepresidente, festejará medio siglo de existencia. 

“A pesar de todas las crisis económicas que hemos atravesado y aunque puedan bajar las ventas, ni nosotros ni el resto de los socios de la AEV dejamos de construir vivienda ni nos achicamos nuestra estructura. Una parte importantísima de la cara actual de Rosario la construimos los privados, la enorme mayoría de la vivienda en la ciudad es obra de las empresas constructoras”, subrayó en varios momentos de la entrevista con Punto biz.

Lo que sí es una preocupación para los desarrolladores, dice Seggiaro, es acertarle a la visión a mediano y largo plazo. “¿Qué va a querer comprar la generación sub 40, dónde y cómo van a querer vivir esos compradores que hoy viven en plena libertad: sin hijos, con trabajos remotos, autónomos y sin el mandato de la casa propia? Ni siquiera sabemos si van a querer comprar casas. Los hábitos de consumo dieron un vuelco enorme tras la pandemia y los que hacemos viviendas seguimos haciendo algo muy parecido a lo que hacíamos hace 40 años. A eso le tenemos que buscar la vuelta a mediano plazo porque un proyecto que no se habita es un mal negocio para el que desarrolla y un problema para los municipios”, analizó.      

Llegando a las cuatro décadas en el mercado, Fundar, la empresa que creó junto con Jorge Carpman y Daniel Verger está en transición: hace ya unos años se está integrando la segunda generación y los gerentes con trayectoria fueron asumiendo nuevas responsabilidades. “Hemos delegado porque hay cuestiones que nos superan, como los sistemas. Sino es como querer seguir comandando un auto sin saber cómo funcionan los frenos, no tiene sentido”, admitió.

El equipo que empezó con aquellos tres compañeros de la Facultad de Arquitectura que se tomaban el mismo colectivo para llegar a La Siberia hoy involucra a más de 90 personas. Arrancaron formalmente en 1984, con la construcción de Mens Sana, un complejo para Gimnasia y Esgrima de Rosario (GER) en Pueblo Esther. “Ya veníamos haciendo obras más chicas, pero en ese momento Usandizaga, que presidía el club, ganó la Intendencia y se llevó a su gente, entonces quedó vacante la pata constructora de GER. Tomamos la obra y nos pidieron que creáramos una sociedad”, detalló Seggiaro. 

Pero antes que socios fueron compinches, desde la época en que Seggiaro, recién llegado de Marcos Juárez, tocaba la batería acompañando al dúo Confidencia, comandado por Juan Carlos Baglietto y el ahora médico Raúl Giovagnoli. Todos eran parte del mismo grupo, y esa amistad nunca fue ajena a la empresa. De hecho, para Seggiaro, una de las claves de la permanencia es que nunca tuvieron que hablar mucho para ponerse de acuerdo. “Tenemos una relación medio telepática”, reveló.    

Hoy, las obras en marcha más importantes son Arboria, un megaproyecto de condominios  en Fisherton que se extiende en 200.000 m2 (lo construyen en varias etapas, a 10 años, en sociedad con Rosental Inversiones y SanCor Seguros, y Seggiario lo describe como una “mini ciudad”); y Ciudad Industria, un parque industrial de 160 has en Funes que emprendieron con Rosental e Ivanar. Ahora, el parque fue complementado con otro desarrollo de uso fabril, el contiguo Nuevo Polo Empresarial Rosario. A estos emprendimientos se le suman Galinda (Funes) y Ana (Av. Avellaneda y Carballo, Rosario), entre otros. Algunos de los proyectos aún no tienen nombre pero ya hicieron ruido, como el de Belgrano al 800, zona de aduanas, y el que ocupará el ex terreno del emblemático salón Posta 36, ambos pendientes de trámites municipales.    

- ¿En qué estado está el proyecto para construir un edificio de viviendas en Belgrano al 800, primera línea frente al río y el del ex Posta 36?
- Está prácticamente aprobado el anteproyecto, y ahora tiene que salir el permiso, que ha demorado porque es un área de protección histórica. Serán viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios con locales y amenidades en la planta baja, por Belgrano y por Urquiza, y una gran azotea social, que será como el mirador del edificio. Está pensado para un segmento medio alto, que es al que solemos apuntar, pero todavía no tenemos una imagen 100% definida ni estamos prevendiendo hasta obtener el permiso. Generó mucha expectativa el lugar, tenemos gente esperando la preventa. En el terreno en el que funcionó Posta 36 está presentada la factibilidad y la Municipalidad ya se expidió a favor, ahora resta la aprobación del Concejo. Es un terreno de unos 5.000 m2 en el que la ordenanza municipal indica planta baja y hasta 3 pisos.

- Con Ciudad Industria se metieron en un modelo de negocios nuevo, la venta de naves industriales llave en mano. ¿Tiene futuro el formato? 
- Ciudad Industria es una plataforma con varios sectores. Por un lado, hay lotes aptos para la construcción de naves industriales, ese sector está comercializado en alrededor de un 50%. Otro segmento es el que denominamos Bloque Pyme, ahí construimos naves de 500 m2 que se venden llave en mano. La respuesta fue excelente, tanto de parte de los empresarios como de inversores que vieron en eso una alternativa al departamento, de hecho ya arrancamos la construcción del segundo Bloque Pyme. En adelante, habrá también un espacio en el que construiremos depósitos o centros logísticos para alquiler temporal. Ese es un negocio de explotación, el valor no es patrimonial sino el flujo de fondos que se genera a partir del alquiler por temporada. Tenemos la experiencia de haberlo hecho antes en el Paque Industrial Metropolitano de Perez, con 30.000 m2 destinados a espacios para logística. En este caso aún no está cerrado el tamaño. Y hay un cuarto negocio que es el de los servicios, porque tenemos interés y consultas de bancos, comercios y hoteles. Queremos que no se convierta en un lugar sucio y lleno de camiones, sino en un espacio arbolado  con servicios, que sea ameno para trabajar. Además, este año sumamos 105 has pegadas a Ciudad Industria en donde se va a constituir el Nuevo Polo Empresarial Rosario, con una propuesta complementaria. Lo lanzamos como un producto separado porque es un terreno que pertenece al éjido urbano de Rosario, y el otro es de Funes. Responden a reglamentaciones diferentes.  

- La Municipalidad viene trabajando sobre la reactivación del centro con diferentes propuestas que no terminan de cuajar, la última es las ventajas para construir en ex estacionamientos. ¿Es posible reactivar el centro o la decadencia es un signo de época irreversible?
- Creo que la reactivación del centro todavía no ha dado resultado porque el poder adquisitivo de la gente es muy malo, pero es un área que puede proveer vivienda de calidad a los segmentos medio y medio bajo. Cuando la economía entre en algún grado de normalización, que va a suceder porque así ha funcionado en otros momentos de la historia, el centro tiene como ventaja que están resueltos servicios que no hay en otros lugares como energía, transporte y una seguridad más fácil de consolidar. Hay unos cuantos edificios que se van a ver en breve: Mendoza y Paraguay es uno, Sarmiento entre Zeballos y Montevideo es otro que se me viene ahora a la memoria. Fundar por el momento está apostando por barrios contiguos al centro, como Lourdes o Refinería, que nuestras encuestas indican que tienen buena recepción en nuestro público, un segmento medio alto. Son zonas que se están reconvirtiendo, en las que se reemplazan casas por edificios que no se extienden en altura pero tienen una gran condición de habitabilidad y un diseño muy digno. En la transformación de estos barrios y de otros, como Pichincha, no solo tiene el mérito Fundar. Las 56 empresas socias de la AEV tienen y tuvieron un rol imprescindible en construir la actual cara de Rosario. Somos las que abastecemos de vivienda a todos los segmentos, no la obra pública. Tenemos empresas muy preparadas y cada vez hay mejores arquitectos en la ciudad.