Tras la derogación, ¿cómo se acuerdan ahora los contratos de alquiler?

Una de las medidas establecidas por el Decreto de Necesidad y Urgencia presentado por el Gobierno de Javier Milei, y que más dudas ha generado, es la derogación de la ley de alquileres. 

La ley de alquileres, implementada en 2020, fijaba los contratos por 3 años y con un único aumento anual. Esto provocó una retracción en la oferta de inmuebles producto de las pocas ganancias que les generaban estos contratos.

Si bien la ley fue modificada este año, pasando a tener los contratos una duración de 2 años y aumentos semestrales, el Gobierno de Milei decidió derogarla y que los contratos se firmen en la moneda y en los plazos que acuerden locadores y locatarios.

En diálogo con el programa radial Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 hs por FM Meridiano 107.1), Diego Ferreyra, integrante del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), brindó su opinión al respecto y explicó cómo se negocian los contratos a partir de ahora,

- ¿Qué análisis se puede hacer desde el corretaje inmobiliario acerca del impacto que puede tener esta derogación de la ley de alquileres?

- Creemos que va a haber un aumento en la oferta de los inmuebles. Ya no es un único índice el que va a reflejar las actualizaciones de los canones locativos, sino que va a quedar como algo libre entre partes. Ahí es donde la figura del corredor inmobiliario va a ser vital, principalmente porque no va a tener el mismo mecanismo de ajuste un departamento premium que una casa en un barrio, o un departamento sin balcón que uno más amplio en m2. De alguna manera, esta liberación va a equilibrar los valores, de tal manera que el alquiler del departamento premium se va a pagar en dólares y el departamento que no tenga ponderables económicos positivos se va a terminar rigiendo por oferta y demanda. La ventaja que tenemos en Rosario es que se ha construido mucho. Eso permitirá que, si la gente toma confianza, los inmuebles van a volver a aparecer en alquiler. 

- Deja de existir la ley de alquileres y se vuelve a la ley anterior, de hace 3 años, que era regida según el Código Civil y Comercial. Si hoy tenés que hacer un contrato de alquiler, el propietario va a querer defender lo suyo y es fundamental el rol del corredor, porque es el que va a interceder entre las partes. ¿Cómo imaginás ese acuerdo entre los dos? ¿De cuánto tiempo es el contrato? ¿Bajo qué índice se van a actualizar los contratos? ¿Cuál sería el período de actualización razonable? 

- Es difícil implementar una media aplicable para todos los contratos por igual. Sí vamos a tener dos parámetros: el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que va a informar el Indec; y lo más sensible va a ser la manera en la que se van a actualizar los contratos. Hay que ver cómo van impactando las paritarias en la media de trabajadores, como así también el nivel de actividad. No hay que perder de vista cómo va a impactar la inflación en el nivel de actividad, si va a haber una recesión económica o no. Creo que va a ser caso por caso. Con los clientes que hablé hoy, lo que estamos analizando es el perfil del inquilino, a lo que se dedica, la capacidad económica al momento de renovar, porque tampoco se pueden estar imponiendo índices o valores que después la gente no puede cumplir. Dentro de esa dinámica se puede llegar a un acuerdo, que ya lo venimos haciendo con los contratos comerciales. En Rosario tenemos el 91% de los locales comerciales alquilados y no había un índice que regía o legislaba para las contrataciones. Será hora de trasladar el mismo mecanismo para las viviendas. 

- El propietario va a querer una actualización más regular, trimestral quizás, para cubrirse de la inflación. Y el inquilino va a querer algo más aislado. Ahí van a tener que acordar. Y el otro punto a acordar es en base a qué va a ser la actualización. Lo más lógico sería que sea según el índice de precios. ¿Hay alguna otra cuestión que negociar?

- La ley tiene algunas particularidades que deja abiertas, y recién estamos en estudio en lo que respecta al mes de depósito, de cómo devolverlo, de las notificaciones que estaban habilitadas por correo electrónico y ya no. Más allá de la cuestión legal más fina que habrá que estudiar y analizar en lo que respecta al DNU, yendo a lo grueso, los inquilinos planteaban que es ilógico, con la ley del 2020, que se sigan actualizando sólo una vez al año. Creo que hay unanimidad de locadores y locatarios respecto a que las actualizaciones cada 6 meses era un punto a favor.  Creo que la diferencia va a estar en si los valores se actualizan cada 4, cada 5 o cada 6 meses. No vamos a tener grandes diferencias de criterio entre locadores y locatarios. Habrá que analizar cada caso para ver quién puede hacerlo cada 3, 4, 5 o 6 meses. Al haber libre oferta y demanda, es lo que va a convalidar el mercado. Va a ser cada dos años, y la negociación irá entre esos 3 y 6 meses. Y después, los inmuebles premium, los inmuebles en barrios cerrados, los de otras características con amenidades, seguramente se empezarán a ofrecer en dólares en la medida en que el mercado lo convalide.

- ¿Esto puede generar un impacto positivo respecto a que más propiedades se vuelquen en alquiler? 

- No tengo dudas de que no sólo va a aumentar el nivel de oferta de inmuebles de locación, sino que va a traccionar el mercado de compraventa, que si bien venía en alza, este espaldarazo que estimula la oferta de inmuebles puede impactar para que vuelva el inversor. Hace mucho que el inversor está un poco ausente, con una inflación en pesos y en dólares. Los que ahorraron en dólares pueden percibir que es un buen momento para comprar un inmueble, cuando todos los bienes reales de la economía están aumentando no sólo en pesos sino también en dólares. Creo que se da un escenario abierto, pero no va a ser de la noche a la mañana, porque el impacto de estas medidas no es inmediato. Pero me parece que en un corto plazo podemos empezar a ver los primeros síntomas del mercado, con la gente volviendo a volcar sus inmuebles. En el medio, habrá que ver cómo se comportan los próximos meses, si hay alguna nueva corrección de precios en términos de devaluación. Pero una vez aclarado el panorama en esa dirección, la gente volcará sus inmuebles en locación.

- Todo indica que los contratos vigentes quedan tal como están. Esos se continuarán rigiendo bajo la ley de alquileres. ¿Esto es así?

- Sí, no es algo retroactivo. Los contratos vigentes y firmados, ya sea con la ley 27.551 o con la 27.772, van a seguir con las condiciones pactadas inicialmente. Vamos a estar conviviendo con tres tipos de contratos distintos, con tres tipos de índices y ajustes distintos. Van a ser tiempos complejos en términos de la gran cantidad de modalidades de contratos de locación que van a existir. Cuando se hable del aumento del alquiler, va a depender de con qué índice se firmó originalmente el contrato. Al principio va a haber una transición, y después de ella no sólo va a aumentar la oferta, sino que va a haber una democratización de los precios. El inmueble que tenga mayores ponderables, va a valer más dinero, y el inmueble que tenga menores ponderables va a costar menos. Una vez que se normalice el mercado, se van a ver mejoras en la cantidad de ofertas de inmuebles en locación.