Cuánto hay que ganar para sacar un crédito por una vivienda de u$s100.000

Para acceder a un crédito hipotecario y comprar un departamento de u$s100.000, no alcanza con cumplir el requisito de ingresos mínimos. El plazo de financiación y la relación del solicitante con el banco también inciden en el monto de la cuota y en los ingresos que debe demostrar el grupo familiar. Una simulación del Banco Nación permite ponerle números a la operación y calcular cuánto hay que ganar para dar el paso hacia la vivienda propia.

El ejemplo parte de una propiedad valuada en $153,5 M, tomando como referencia una cotización oficial de $1.535 por dólar. Como la entidad financia hasta el 75% del inmueble, el préstamo puede alcanzar los $115,1 M, equivalentes a u$s75.000. El comprador debe contar con el 25% restante como ahorro previo, unos $38,4 M o u$s25.000, antes de iniciar el trámite.

Cuánto hay que ganar según el plazo y el banco

Quienes cobran sus haberes en el Banco Nación acceden a una tasa nominal anual del 6,7%, con un costo financiero total efectivo anual del 9,42%. Para un crédito a 20 años, la cuota inicial se ubica en $1.039.124 y el grupo familiar debe acreditar ingresos netos por $4.156.497 mensuales. En ese esquema, el titular del préstamo debe demostrar al menos $2.078.248 de ingresos propios.

Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota inicial baja a $929.838 y el ingreso familiar requerido se reduce a $3.719.352 mensuales. El piso de ingresos que debe acreditar el titular también disminuye, hasta $1.859.676. En ambos casos, la cuota no puede superar el 25% de los ingresos computables del grupo familiar.

La situación cambia para quienes no cobran su sueldo en el Banco Nación, ya que la tasa nominal anual asciende al 12% y el costo financiero total efectivo anual llega al 12,8%. Para un préstamo a 20 años, la primera cuota trepa a $2.535.251 y se requieren ingresos familiares netos por $5.070.502 al mes. Los titulares deben acreditar, como mínimo, $2.535.251 mensuales.

A 30 años, la cuota inicial para quienes no acreditan haberes en la entidad se ubica en $1.184.190, con ingresos familiares exigidos por $4.736.761 mensuales. En comparación con quienes cobran en el banco, la primera cuota resulta $254.352 más alta y el ingreso familiar requerido aumenta en $1.017.409.

El seguro para limitar el impacto de las UVA

El Banco Nación contempla una cobertura opcional para determinados créditos hipotecarios en UVA, que permite limitar la cuota cuando su actualización supera la evolución de los salarios medida por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Para acceder, el solicitante debe acreditar sus haberes en la entidad y destinar el préstamo a una vivienda única y de ocupación permanente cuyo valor no supere las 210.000 UVA.

El mecanismo busca amortiguar el impacto de un desfasaje entre la evolución de las cuotas y los ingresos. Sin embargo, incorporar esta protección tiene un costo adicional, que se calcula a partir de la diferencia entre la cuota con la tasa pactada y otra calculada con un recargo de dos puntos porcentuales anuales.