Avanza la exención de Ganancias para operaciones inmobiliarias

El Gobierno reglamentó este lunes uno de los cambios en el Impuesto a las Ganancias incluidos en la reforma laboral y confirmó que quedarán exentos del tributo tanto el cobro de alquileres como los ingresos obtenidos por la venta de inmuebles. La medida fue oficializada mediante el un decreto publicado en el Boletín Oficial, que modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias y define el alcance de los beneficios aprobados por el Congreso a fines de febrero.

Según la norma, el objetivo es “brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación” de las nuevas exenciones incorporadas por la reforma. Uno de los cambios centrales es la reglamentación de las dos operaciones que dejarán de estar alcanzados por Ganancias y que en los dos casos están vinculado al mercado inmobiliario, ya sea por la compraventa o por los alquileres.

El decreto establece que las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a “casa-habitación” quedarán exentas del impuesto para los períodos fiscales iniciados desde el 1° de enero de 2026. En este sentido, la norma define como “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita. Además, aclaró que el beneficio no sólo alcanza al alquiler propiamente dicho, sino también a los importes cobrados por muebles, accesorios y otros servicios incluidos en el contrato.

El texto oficial precisa que la exención se aplicará a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa alquile con destino exclusivo a vivienda, es decir que no cambia si ese contribuyente tiene más de un inmueble en alquiler. También aclara que el beneficio regirá independientemente de la fecha en que haya sido firmado el contrato de alquiler, siempre que las rentas se devenguen a partir de 2026.

La cuestión de Ganancias en los alquileres es un tema de discusión permanente entre los expertos, los tributaristas y que ya formó parte de la agenda del Congreso años atrás. Muchos contratos de locación no eran declarados ante el fisco, precisamente, para evitar el pago de Ganancias. Había en ese punto un tema ríspido entre propietarios e inquilinos, ya que estos últimos podrían deducir una parte de su propio pago de Ganancias por el pago de renta mensual para su vivienda.

Otro aspecto relevante es que la reglamentación extiende la exención al denominado “valor locativo presunto” de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, siempre que el ocupante utilice la propiedad como vivienda permanente.

El tributarista Alberto Mastandrea Socio de Impuestos de BDO observó que la reglamentación dejó afuera de esta exención a empresas que tengan propiedades que pongan en alquiler, ya que lo limitó solamente a personas humanas. Esto, cuestionó, no estaba diferenciado de esta manera en el articulado de la ley.

Otro límite impuso la reglamentación, aseguró Mastandrea, es que si el inquilino que paga el alquiler tiene, en simultáneo, un inmueble a su nombre en el que no vive, el beneficio de exención de Ganancias se cae. Es una circunstancia que el propietario no tiene bajo su control.

"En numerosos casos el propietario no conoce -ni dispone de medios para verificar- si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto", aseguró Mastandrea.

Qué pasa con la compraventa de inmuebles

El decreto también reglamenta una segunda exención incorporada por la reforma laboral: la que alcanza a los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en la Argentina.

Según la norma, quedarán alcanzadas las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que la operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026 y se encuentre comprendida dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.

La reglamentación aclara además que el beneficio no se limita a la venta directa de una propiedad. También incluye la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares cuando impliquen la transferencia de derechos económicos vinculados a una propiedad.