Ana Navarro: "Ninguno de los hoy alquila podría acceder a un crédito"

Ya son 14 los bancos, públicos y privados, que ofrecen créditos hipotecarios. La oferta irrumpió después de largos años de ausencia, y aunque de a poco, las consultas empezaron a moverse a buen ritmo. La Fundación del Banco Municipal elaboró un informe que calcula cuánto tiene que ganar una familia rosarina para acceder a un crédito hipotecario. Al respecto, Ana Inés Navarro, economista de la institución, brindó detalles del estudio en diálogo con Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 hs por FM Meridiano 107.1). 

- ¿Cómo se confeccionó este trabajo?

- Los datos los tomamos de la Encuesta permanente de hogares, por lo tanto abarca al Gran Rosario, la ciudad de Rosario y un conjunto de ciudades y localidades menores que hacen al aglomerado. Y por otra parte tomamos una información que publica para distintas ciudades del país la Universidad de San Andrés junto con Mercado Libre, que toman los datos de determinados tipos de departamentos, supongamos un monoambiente, un departamento de un dormitorio, un departamento de dos o tres ambientes, etcétera, de manera tal de hacer un ejercicio teórico aplicado. Los promedios nunca le sirven a nadie porque nadie es la persona promedio, pero nos da una idea. Y lo que vimos es que hay más cantidad de inquilinos en este momento que son solteros o que viven solos, después les siguen en cantidad los que tienen pareja y tienen al menos dos hijos, y en menor medida los que tienen pareja sin hijos. La normativa para solicitar el crédito es que una de las dos personas tenga un empleo formal. El ejemplo más canónico y simple nos da que los que en mayor medida alquilan en este momento son los que viven solos, los que están en un monoambiente. Entonces lo que miramos es cuál era el ingreso de la mitad de la población. La mitad no es el ingreso promedio, sino aquel que te separa entre la mitad de las personas que ganan más que ese ingreso y la mitad de las personas que ganan menos que eso. Los valores que tenemos son del ingreso mediano. Y lo que vemos es que con los ingresos actuales de la mitad de las personas de cada uno de estos segmentos, no alcanza el nivel que exigen actualmente los bancos para acceder al crédito hipotecario. Es decir, no alcanzan a que la cuota que tienen que pagar no supere el 25% como máximo de cuota exigida.

- ¿Esto ocurre en todos los casos de fórmulas tipo de componente del hogar? 

- En todos los casos, tanto para el soltero, como para la pareja con y sin hijos. En los tres casos. Es decir, si vos estás en el medio de la distribución de ingresos formales en la región, la cuota te cuesta más que el 25% de tus ingresos. Por ejemplo, en el primer caso, la cuota a pagar por el soltero en abril serían $236.000 para un monoambiente. En el caso de una pareja sin hijos, un departamento de 45,3 m2 ascendería $343.000 pesos. Y en el caso de una pareja con hijos, un departamento de 69 m2, la cuota en el centro y en macrocentro rondaba los $320.000 pesos. Los precios difieren, obviamente, según la ubicación, el estado del inmueble, etc. La primera conclusión que sacamos es que ninguno de los que está en el medio de la distribución de ingresos hoy, y que hoy está alquilando, podría acceder a un crédito.

- ¿Y cuantificaron quiénes sí pueden acceder al crédito? 

- Sí, lo que hicimos es mirar los niveles de ingresos más altos, ya no el que está en el medio, sino todos los niveles de ingreso desde la mitad para arriba. Y en el caso de los solteros que hoy alquilan, nos dio que el crédito, tal cual como está actualmente, porque ya han empezado a cambiar, solamente el 20% de mayores ingresos estaría en condiciones de pagar la cuota. En el caso de las parejas sin hijos, nadie. Y en el caso de las parejas con hijos, solamente el 10%. A finales de la semana pasada hubo alguna modificación en la cual los créditos se vuelven un poco más riesgosos para los inquilinos, porque se les saca a los bancos la obligación de tener que extender el pago si se dispara la inflación. Queda para que sea voluntario para los bancos, pero al quitarle eso, aparece la posibilidad de securitización en el mercado de paquetes de créditos hipotecarios, lo cual podría bajar los montos mensuales a pagar, porque eso disminuiría los costos de los bancos.

- Uno piensa que la fórmula más fácil de resolver esto es que se incrementen los salarios. El dato que has tomado de abril es un dato que no agarra bien parado a los salarios en su serie histórica.

- Claro, el problema de los créditos hipotecarios y los ingresos en Argentina es histórico. Yo creo que hace 50 años que no se resolvió este problema como mínimo, y este es un momento de caída de la actividad económica, sobre todo en algunos rubros como la construcción, de ausencia del gasto público, y hace que los salarios, en términos reales, estén muy bajos. Pero lo importante de esta primera ronda de ofertas de créditos es que empieza a mover un poquito, aunque sea en un sector que se empiece a mover, porque cuando se empieza a mover un poco, el mercado inmobiliario se empieza a mover, el mercado de alquileres también, porque empieza a ver que necesita ajustar sus alquileres de alguna manera. Por lo tanto, aún cuando en este momento es un segmento chico y de altos ingresos, hasta este crédito, ese segmento chico de altos ingresos tampoco podía.

- Y ahora se empieza a tener una alternativa, una opción.

- Una alternativa y siempre el crédito mueve la economía. La economía argentina hace rato que no tiene crédito, el crédito inmobiliario es un muy buen factor de movimiento de la economía, el crédito a las empresas obviamente, el crédito en general, una economía no se mueve al contado. Si vos querés que crezca, tenés que financiar el crecimiento de la economía, porque no financiamos con la tarjeta, no financiamos cuando vamos a hacer las compras. Han empezado a aparecer también otras posibilidades de crédito, por lo menos comercialmente empezaron a aparecer las cuotas cero. como bajó tanto la tasa de interés, muchos negocios están empezando a poder absorber esa tasa de interés, compartiendo entre ellos y entre las tarjetas los costos. Por lo tanto, es una buena noticia.

- Con este tema de la inflación de promedio, los créditos UVA estuvieron bastante manoseados, fue algo que se discutió bastante en los años recientes en la Argentina. ¿Vos lo ves como una herramienta válida? 

- Yo creo que la discusión no estaba basada en fundamentos sólidos, porque la mora era menor al 1% en esos créditos. Más allá de lo que digas teóricamente, del movimiento de aquellos que no podían pagar, etc, minorías con intereses muy importantes son muy ruidosas siempre, en todas partes, porque tienen muy concentrado su objetivo, y por lo tanto son ruidosas y se mueven para conseguirlo.

- ¿Cuál era el objetivo de esas minorías?

- Que entre todos terminemos pagándoles la casa.

- ¿Por qué?

- Porque si vos tenés un crédito y se vuelve poco pagable para un porcentaje tan pequeño, quiere decir que el crédito fue un éxito, porque al final del cuento, el que sacó el crédito es propietario de un inmueble que probablemente en dólares valga bastante más de lo que lo compró. Yo conozco enormidad de casos de gente joven que con los créditos UVA se compraron casas medio viejas, medio derruidas, etc, y que año tras año la han ido mejorando y que hoy tienen una propiedad que vale bastante más que lo que valió en el momento en que la sacaron. Entonces yo creo que esa discusión corresponde a las típicas discusiones de un grupo de personas muy pequeño, pero muy ruidosos, y que en definitiva, de alguna manera, como pasa muchas veces en Argentina, hay un grupo que espera que el resto de la sociedad subsidie, en este caso sería su vivienda o el crédito que le falta pagar.