El mercado inmobiliario rebota en Rosario, pero sin crédito no despega

Luego de seis años consecutivos de recesión inmobiliaria entre 2018 y 2023 —el ciclo contractivo más prolongado del mercado en la historia argentina— el sector comenzó a mostrar señales de recuperación. En Rosario, en particular, durante los últimos dos años se registró una recomposición moderada tanto en la actividad como en el volumen de operaciones.

“Uno de los factores centrales detrás del cambio de tendencia fue la fuerte suba de los ingresos de los argentinos medidos en dólares, que llegaron a triplicarse desde comienzos de 2024. Este proceso se dio en paralelo con una revalorización general de los activos argentinos —incluyendo la moneda, los bonos soberanos y las acciones—, impulsada por la elasticidad del mercado financiero. El real estate suele acompañar estas dinámicas, pero con rezago, por tratarse de un mercado más lento”, explicó en diálogo con Punto Biz, Dan Chernomordik, analista en Real Estate y director de Reims Desarrollos.

A este escenario se sumó la derogación de la Ley de Alquileres durante 2024, que permitió una recomposición del mercado locativo. La mejora de los ingresos en dólares también jugó un rol clave, al permitir convalidar valores de alquiler más altos en esa moneda. Esto volvió a hacer atractiva la inversión en propiedades destinadas a renta, luego de varios años de fuerte deterioro en la ecuación para el propietario.

“La recuperación del mercado se reflejó además en dos variables clave. Por un lado, los precios de las propiedades mostraron una suba estimada de entre 20% y 30% respecto de los mínimos alcanzados durante la recesión. Por otro, la cantidad de operaciones de compraventa en Rosario creció de manera significativa, al punto de duplicar e incluso acercarse al triple de los niveles observados en los años más críticos del ciclo recesivo”, aseguró.

Sin embargo, hacia fines de 2025 y comienzos de 2026 este proceso mostró una desaceleración, en gran parte asociada al freno del crédito hipotecario en un contexto de mayor incertidumbre política. Actualmente, el mercado atraviesa una etapa de expectativa, a la espera de una eventual reactivación del financiamiento.

De todos modos, persiste una distorsión estructural que sigue condicionando el funcionamiento del mercado. En los últimos meses se observó un incremento sostenido de la oferta de propiedades en venta en Rosario, que pasó de alrededor de 30.000 unidades durante el pico de actividad impulsado por el crédito hipotecario en 2025 a más de 35.000 en la actualidad. Esta dinámica refleja que la demanda no está logrando absorber el flujo de nuevas propiedades que ingresan al mercado, generando una acumulación de stock.

En paralelo, el crédito hipotecario reapareció durante los primeros meses de 2025 como un factor relevante para dinamizar el mercado. La desaceleración de la inflación y la mejora de los ingresos en términos reales permitieron que varias entidades financieras relanzaran líneas de financiamiento para vivienda, generando un fuerte crecimiento inicial en la demanda de préstamos.

Sin embargo, hacia mediados de ese mismo año el proceso comenzó a revertirse. La incertidumbre política impactó sobre el sistema financiero, con caídas en las valuaciones de los bancos y un aumento de los encajes dispuesto por el Gobierno, lo que redujo de manera significativa la capacidad prestable. En la práctica, si bien muchas entidades continuaron ofreciendo líneas hipotecarias, las condiciones se volvieron considerablemente más restrictivas, con tasas elevadas y mayores exigencias de acceso, limitando el otorgamiento efectivo de créditos.

Durante los últimos meses de 2025, el financiamiento quedó concentrado en gran medida en el Banco Nación, que explicó la mayor parte de las operaciones. No obstante, ya entrado 2026, algunos bancos privados comenzaron a retomar gradualmente la colocación de créditos, con condiciones más razonables, en un contexto que aún se mantiene en proceso de normalización.

De cara a los próximos años, el principal desafío del sector se estructura en dos dimensiones: el rol del sector público y la capacidad de adaptación del sector privado.

Por el lado del Estado, será clave avanzar en una reducción sostenida de las tasas de interés y en una revisión del esquema de encajes bancarios, con el objetivo de ampliar la capacidad prestable del sistema financiero. A esto se suma la necesidad de desarrollar un mercado de securitización hipotecaria, que permita a las entidades agrupar y vender carteras de préstamos en el mercado de capitales, liberando recursos para financiar nuevas hipotecas. En paralelo, tanto a nivel provincial como municipal, aparece como necesario revisar y eventualmente eliminar las tasas que gravan los créditos hipotecarios, ya que actúan como un impuesto recesivo que desalienta el acceso a la vivienda y limita la generación de actividad económica.

Desde el sector privado, el desafío es distinto pero igualmente relevante. Implica volver a operar en un contexto donde la rentabilidad será más ajustada y donde la eficiencia en costos, la calidad constructiva y la confianza del comprador pasan a ser variables determinantes. Luego de décadas marcadas por inestabilidad y cambios de reglas, el proceso de inversión requiere reconstruir credibilidad y adaptarse a un esquema más competitivo y profesionalizado.

“La consolidación de estos mecanismos será clave para transformar la actual recuperación del mercado inmobiliario en un proceso sostenido de crecimiento, inversión y acceso al financiamiento para la vivienda”, concluyó Chernomordik.