Contratos de alquiler: las nuevas reglas que podrían entrar en vigencia

Firmar un contrato de alquiler en los próximos meses podría encontrarse con un escenario distinto si el Congreso convierte en ley el proyecto de Propiedad Privada que impulsa el oficialismo. La iniciativa no modifica únicamente los procesos de desalojo. También incorpora cambios sobre expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros procedimientos vinculados con los inmuebles.

Sin embargo, buena parte del debate gira alrededor de un punto puntual: cómo cambiarían los tiempos para recuperar una propiedad cuando existe un incumplimiento contractual o una ocupación ilegítima.

En ese aspecto, el texto que llegó al recinto ya no es el mismo que presentó originalmente el Poder Ejecutivo. Durante el tratamiento en comisión se eliminaron algunos artículos y se modificaron otros, entre ellos el que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.

Uno de los aspectos que finalmente permanecería sin cambios es el plazo para intimar el pago cuando se trate de alquileres destinados a vivienda. El artículo 1222 del Código Civil y Comercial continuará estableciendo un plazo de 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de que el propietario pueda iniciar la demanda de desalojo.

“En las locaciones destinadas a vivienda, el plazo seguirá siendo de diez días corridos. En cambio, para locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, ese plazo puede fijarse libremente en el contrato conforme acuerden las partes”, precisaron especialistas. En tanto, si los procesos de desalojo efectivamente se acortan, también podrían modificarse las condiciones con las que hoy se celebran muchos contratos. 

Desde Inquilinos Agrupados rechazan el proyecto y sostienen que la reforma podría profundizar los conflictos habitacionales. Su referente, Gervasio Muñoz, aseguró que la iniciativa representa “una versión más violenta” de la ley sancionada en 2001 y cuestionó que prácticamente todas las modificaciones previstas en el capítulo referido a locaciones buscan acelerar los procesos de desalojo.

“Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos”, afirmó.

Muñoz también relacionó el proyecto con el contexto económico actual y sostuvo que muchas familias llegan con dificultades para afrontar el pago del alquiler: “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres crecieron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”.

Consultado sobre el principal riesgo para quienes sufran atrasos temporales por problemas económicos o laborales, respondió que “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”.

También Muñoz recomendó que quienes estén por alquilar busquen asesoramiento antes de firmar un contrato y revisen cuidadosamente las obligaciones asumidas.

Otros aspectos

Además del capítulo referido a alquileres, el proyecto incorpora modificaciones al régimen de expropiaciones. Entre otros puntos, establece que la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y restrictiva, fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización y dispone que el Estado no podrá transferir el dominio sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

La iniciativa también habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país y actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.

Mientras el oficialismo sostiene que la reforma apunta a brindar mayor seguridad jurídica y previsibilidad, organizaciones de inquilinos consideran que las modificaciones no resolverán el problema de acceso a la vivienda y podrían profundizar la conflictividad entre las partes. Muñoz agregó: “Esta reforma no resolverá la crisis habitacional. Solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios”.

Si el proyecto se aprueba definitivamente (ya tiene media sanción), estos serían los principales cambios

* Desalojos más ágiles: los procesos de restitución de inmuebles tramitarían por una vía más rápida en los casos previstos por la reforma.

* No alcanza a las usurpaciones: el proyecto no modifica los procesos penales por usurpación, que seguirían regulados por el Código Penal.

* Se mantienen los 10 días para la mora: en los alquileres destinados a vivienda el propietario debería intimar previamente al inquilino y otorgarle diez días corridos para regularizar la deuda antes de iniciar la demanda de desalojo.

* Restitución inmediata en determinados casos: cuando exista intrusión o tenencia precaria, el juez podría ordenar la entrega del inmueble si el propietario acredita documentalmente su derecho y presta caución juratoria.

* Con la nueva Ley de Propiedad Privada, propietarios e inquilinos deberán prestar especial atención a la redacción de los contratos, los plazos de intimación por falta de pago, las notificaciones y las condiciones previstas para la restitución de los inmuebles en caso de incumplimiento (Foto: Pixabay)

* Notificaciones electrónicas: las intimaciones podrían realizarse tanto en el domicilio constituido como mediante correo electrónico previsto en el contrato.

* Entrega de llaves: el propietario no podría negarse a recibirlas, aunque conservaría el derecho de reclamar deudas pendientes por otra vía.

* Protección de menores y personas vulnerables: antes de concretar un desalojo deberían intervenir los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria.

* Cambios en expropiaciones: la utilidad pública debería justificarse de manera específica y el Estado no podría tomar el dominio sin abonar previamente la indemnización.

* Digitalización de escrituras: se habilitaría la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble.

* Cambios en la Ley Pierri: se ampliarían las posibilidades de regularización dominial para quienes acrediten la posesión pública de una vivienda durante al menos diez años.