Nuevo o usado, ¿qué tipo de departamento conviene comprar hoy?

El alza del costo de la construcción encendió una luz de alerta para los nuevos proyectos edilicios y proyectos “de pozo”. Es que, de acuerdo con los últimos registros, la suba de precio de los materiales para construir superó el 80% en los últimos tres meses. En ese escenario, el mercado de los inmuebles usados o terminados cobra relevancia y aparece como una oportunidad de inversión en tiempos de dólar planchado o a la baja. 

Sucede que, por un lado, los fabricantes aumentaron mucho los precios con la devaluación de diciembre. Y por otro lado, la baja del tipo de cambio y su posterior estabilidad impulsó la suba que podría intensificarse durante el resto del año, advierten los analistas del rubro inmobiliario. La inversión en ladrillo de unidades usadas, hoy se posiciona como una alternativa clave para el ahorrista que quiere cuidar sus pesos. 

Así, se pueden encontrar en portales inmobiliarios diferencias de hasta 30% en dólares entre una propiedad con pocos años de antigüedad y una a estrenar con prestaciones similares. “El alza en costos va a repercutir sobre todo en las obras que se podrían estar por comenzar. Va a ver que analizar muy bien a qué valor se podrían vender los departamentos a partir de tener un costo más alto”, analizaron expertos del rubro. Por el contrario, las unidades usadas ganan terreno y aparecen atractivas.

“Unidades usadas de menos de 10 años de antigüedad, de buena calidad constructiva, de un dormitorio y con alguna se vendió en u$s53.000, o sea, menos de u$1.500 el metro cuadrado. En cambio, hay unidades muy parecidas, recién terminadas que constructoras las están ofreciendo en u$s82.000”, dijo a Punto Biz Alejandro Bassini, al frente de Bassini Negocios Inmobiliarios. Ejemplos como este abundan en páginas y portales inmobiliarios de Rosario y la región. En efecto, la diferencia tenderá a crecer dado que la tasa de incremento del costo de construir un m2 en dólares seguirá en aumento.

En cuanto a las ventas y considerando el stock de publicaciones activas, según un informe de la Universidad San Andrés y Mercado Libre, en febrero de 2024 el precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado de casas, departamentos y oficinas en Rosario presentaron caídas de 3%, 0,1% y 0,3%, respectivamente comparados con enero último. “Si se consideran en cambio las variaciones interanuales (febrero de 2024 respecto a febrero de 2023), las caídas de los precios medianos de venta en dólares por metro cuadrado de casas, departamentos y oficinas han sido de 8,5%, 1,8% y 3,3%, respectivamente”, indicó el informe y detalló que si se expande el análisis por zonas. 

“La realidad es que hay constructoras que están aumentando el valor de las propiedades de la mano del incremento en dólares, algo que no va a convalidar el mercado. Obviamente, siempre que se trata de departamentos usados hay que tener en cuenta la calidad de terminación y metros cuadrados disponibles”, opinó Bassini. 

Los precios 

En cuanto a departamentos y oficinas, de acuerdo al último relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, las mayores variaciones interanuales de esos precios se registran también en Rosario centro con caídas del 2,1% y 5,1%, respectivamente. 

Considerando los barrios donde el informe tiene mayor información, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas ocurrió en la zona centro, con una caída del 7,2%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Puerto Norte, con un retroceso del 4%. “Comparando la evolución de los precios de venta por metro cuadrado (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos concluir que en febrero el mercado de departamentos pasó a estar neutro y el mercado de casas a la venta en Rosario se encuentra a la baja desde julio de 2023”, indicó el informe.