Crédito hipotecario: ¿cuánto necesita una familia rosarina para acceder?

La reaparición del crédito hipotecario es una señal positiva para la economía y una buena noticia para quienes tienen la expectativa de cumplir “el sueño de la casa propia”.

En el último trimestre de 2023, 134.000 familias alquilaron una casa o un departamento en el Gran Rosario, lo que representa 25 de cada 100 hogares del aglomerado. Muchas de estas familias seguramente aspiran a ser propietarias. Acceder efectivamente al crédito y tomar la decisión de hacerlo depende de los ingresos de los demandantes potenciales, del precio de las viviendas y de las condiciones del crédito (tasas de interés, ajuste real y plazo de devolución).

En el informe presentado por la Fundación Banco Municipal, se plantean tres escenarios de compra: para una persona que actualmente alquila y vive sola; para una pareja sin hijos; y para una pareja con uno o dos hijos (una familia de tres o cuatros miembros). En todos los escenarios se consideran únicamente aquellos hogares con al menos un ingreso formal, es decir, que sea un asalariado registrado.

# Ejemplo 1 

En el Gran Rosario, 54.000 inquilinos viven solos (40,3%), de los cuales 45 de cada 100 son asalariados formales. La mitad de estos últimos tienen un ingreso laboral de $725.000 o superior y en abril pasado podrían haber alquilado un monoambiente de 33,1 m2 en el centro de la ciudad por $150.000.

Según datos de UDESA – MELI, el precio de venta al cual se ofreció dicha propiedad rondaba los u$s48.900 en el mismo mes de abril. Por lo tanto, si se decidiese por comprarla, considerando que esta persona cuenta con un ahorro disponible equivalente a 20% del monto del inmueble, actualmente requeriría un préstamo de u$s40.000.

En este caso la cuota inicial que enfrentaría sería de $236.000, que representa 33% de su ingreso actual y 1,6 veces el alquiler

# Ejemplo 2 

Analizando la decisión de compra de una pareja sin hijos, según EPH - INDEC 26.550 hogares que alquilan están integrados por parejas sin hijos menores de diez años (19,8%) y una cuarta parte de estos cuenta con al menos un miembro con empleo registrado.

La mediana del ingreso laboral de las parejas con empleo registrado y que alquilan en el Gran Rosario es de $842.000. Si la pareja vive en un departamento de 2 o 3 ambientes de 45,3 m2, en abril lo podría haber alquilado por $200.000. Comprarla le costaría u$s71.000 y podría financiar el 80% de la operación con una cuota inicial de $343.000, es decir, un monto 1,7 veces mayor que el alquiler actual.

La cuota representaría 40% de los ingresos de la pareja, superando el 25% de requisito que piden los bancos.

# Ejemplo 3 

El último ejercicio propuesto consiste en ver la opción de compra por parte de una pareja con hijos. Según EPH, 40.000 hogares que alquilan en el AGR están compuestos por tres o cuatro miembros (29,9%) y 34,6% de estas familias cuenta con algún miembro con un empleo registrado. }

La mitad de estos hogares tienen un ingreso superior a $773.000. Si actualmente quisieran alquilar un departamento de 69 m , el alquiler en el centro de la ciudad rondaría los $320.000. Para comprar el inmueble, requieren una financiación de u$s99.000 por el 80% de su valor.

La cuota inicial sería $591.000, siendo 1,85 veces el alquiler actual. El ingreso familiar exigido para un crédito como este es de $2,3 millones.