A un mes del fin de la ley de alquileres, ¿cómo se negocian los contratos?

Se cumplió un mes de la derogación definitiva de la ley de alquileres y el mercado inmobiliario muestra una nueva fisonomía. Como dato alentador, la oferta de unidades ofrecidas en alquiler se multiplicó pero, en muchos casos, la libertad de acción para negociar nuevos contratos puso a los inquilinos contra las cuerdas. Salvo excepciones, la mayoría de los acuerdos se cierran bajo estas condiciones: actualización cuatrimestral vía ICP (Índice de Precios al Consumidor) del Indec, régimen de duración de dos años y pagos en pesos. 

“De lo más masivo que son los departamentos monoambientes y un dormitorio, ahí hubo como una mutación a partir de la entrada en vigencia el DNU el 29 de diciembre al día de hoy. Al principio, los contratos se actualizaban de manera cuatrimestral y el índice más elegido era el Índice para Contratos de Locación (ICL) pero con la inflación se disparó en diciembre, el indicador quedó casi 60 puntos abajo del ICP del Indec, entonces claramente hubo un viro. Mientras los primeros contratos se acordaban actualizaciones cuatrimestrales por ICL se transformó en trimestral, cuatrimestral o semestral pero por IPC”, explicó a Punto biz Alejandro Bassini, al frente del departamento de Estadística del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

La nueva regulación del mercado tuvo un fuerte impacto en la oferta de inmuebles para alquilar en Rosario. Tras la puesta en vigencia del decreto de necesidad y urgencia (DNU) de Javier Milei que derogó la ley de Alquileres, a fines de diciembre pasado, empezó a crecer de manera exponencial el número de unidades ofrecidas en los principales portales inmobiliarios. En menos de una semana, el número de unidades ofrecidas en alquiler aumentó casi un 20% con respecto a cuando regía la polémica normativa. En siete días, el portal inmobiliario más importante de la región, Propia.com.ar, ofrecía unas 600 propiedades en alquiler, pasó a contar con más de 800. 

A partir de la oficialización del decreto, los contratos de locación volvieron a estar bajo el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones introducidas en el DNU. “En unidades de 2 o 3 dormitorios estándar como casas, el esquema es muy similar a cómo se venía practicando. Vemos más casos de actualizaciones de 4 y 6 meses, menos de 3, pero también lo están. Y en este segmento en particular el indicador elegido es IPC (inflación que mide el Indec)”, apuntó el corredor inmobiliario. 

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres 27.551 que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023 a través de la ley 27.737, vigente desde el 18 de octubre del año pasado. Ahora con el DNU vigente desde hace un mes, la ley de alquileres quedó enterrada y prima la libertad entre las partes para hacer acuerdos en los puntos más importantes de un contrato de alquiler. Si bien cada acuerdo es independiente, las inmobiliarias aseguran que hay una fuerte tendencia a contratos de dos años en lugar de tres, actualizaciones vía IPC pero varían los plazos entre trimestrales, cuatrimestrales y semestrales (los menos).

En cuanto a los precios que se negocian hoy en el mercado, no hay variaciones con respecto a los números de diciembre, al menos por ahora. De acuerdo al reciente informe que publicó el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso), la mediana de los precios de monoambientes es de $130.000, la de los departamentos de dos ambientes es de $160.000 y la de tres ambientes $200.000,  dependiendo siempre de las zonas y comodidades de la unidad. 

“Otra cuestión que no pasaba antes es que hay departamentos que se muestran varias veces y si la unidad está por arriba de los valores del mercado, no se alquila. Algo impensado hasta hace poco tiempo atrás”, describió Alejandro Bassini. El panorama contrasta con el de hace poco más de un mes cuando había lista de espera y las inmobiliarias a veces ni llegaban a cargar la oferta de un departamento en alquiler. 

La Ley de Alquileres entró en vigencia en plena pandemia en el año 2020. En poco menos de tres años distorsionó la oferta alcanzando un piso histórico e hizo subir los precios.