La Provincia adelantó el plan para urbanizar el Parque de la Cabecera

El plan de urbanización del Parque de la Cabecera entra en zona de definiciones. La Provincia acaba de habilitar el pliego de licitación "en elaboración", un formato de borrador abierto a consultas, observaciones y sugerencias que funciona como un claro testeo de demanda. 

Con el borrador del masterplan bajo el brazo, la Provincia sale a la caza de los desarrolladores con mayor espalda del país para volcar inversiones en un nuevo distrito ribereño. Según el proyecto, la urbanización contempla viviendas para 15.000 personas, hotelería, áreas comerciales, polos educativos y un centro de eventos icónico. En los despachos oficiales, admiten que el proyecto ya sumó los primeros sondeos de peso con gigantes como Irsa, Consultatio (Costantini) y Criba.

El modelo de negocios que propone la Provincia tiene un antecedente en la región: el esquema de financiamiento replicará la matriz aplicada en el ex-Batallón 121. El Estado provincial aporta las tierras estratégicas -unas 35 hectáreas ubicadas en la frontera entre Rosario y Granadero Baigorria- y el desarrollador adjudicatario asume el compromiso de proyectar, ejecutar y financiar la totalidad de las obras viales, los servicios y las unidades residenciales y comerciales. Por eso es que se apunta a empresas nacionales con espalda, en posible asociación con firmas locales a través de UTE.

Los borradores abren una ventana clave para que las empresas analicen los números finos, acerquen propuestas de ajuste y calibren el nivel de riesgo antes del llamado a concurso definitivo.

La agenda de la licitación

El cronograma oficial que maneja la Unidad de Gestión de Espacios Estratégicos de la Provincia fija una hoja de ruta acelerada. El borrador del pliego recibirá sugerencias hasta el 5 de julio, período en el cual se coordinarán rondas de consultas virtuales y presenciales en la sede de Gobierno de Rosario, además de visitas técnicas al predio. 

El objetivo político es lanzar la licitación el 5 de agosto, abrir los sobres en octubre y adjudicar en diciembre, con la mira puesta en activar las máquinas en el terreno el 10 de enero de 2027. A partir de allí, el privado tendrá un plazo estricto de 36 meses para finalizar la infraestructura básica y el centro de eventos, mientras que el desarrollo inmobiliario global se proyecta a un horizonte de 15 años.

El proceso de adjudicación se estructurará mediante el tradicional sistema de tres sobres: antecedentes empresariales y financieros (Sobre 1), propuesta técnica y urbanística (Sobre 2), y la oferta económica (Sobre 3). Sin embargo, las reglas de juego introducen un cambio de eje prioritario para los oferentes: el sobre técnico será el componente de mayor peso ponderado a la hora de calificar las propuestas. 

Obras en tres etapas

Para dar previsibilidad a las inversiones, los pliegos ordenan las obligaciones del potencial adjudicatario en dos grandes bloques temporales. El primer tramo, de cumplimiento básico y obligatorio a ejecutar en los primeros tres años, engloba las obras de nexo e infraestructura de servicios críticos (plantas elevadoras de líquidos cloacales, red de agua potable, centros de distribución eléctrica de media tensión y gas natural), el trazado vial primario y la entrega del Centro Multiespacio. El resto de las parcelas comerciales y residenciales se irán liberando de forma progresiva en etapas subsiguientes, atadas a las condiciones de absorción que muestre el mercado inmobiliario regional.

El esquema económico introduce además un sistema de incentivos financieros mediante "escalones" complementarios para que las empresas eleven su puntaje en la licitación. El primer escalón permite sumar metros y programas anexos al polo de eventos (estacionamientos, locales gastronómicos y áreas de servicios). 

El segundo peldaño habilita a los oferentes a realizar un aporte dinerario extra para compensar el valor del suelo estratégico aportado por el Estado, mientras que el tercero abre la opción de ejecutar viviendas de interés social.

El cuarto escalón contempla la realización de la avenida Gran Paraná, una obra vial clave para vincular de modo directo el frente costero con la Ruta 11.