Javkin impulsa un sistema para que privados inviertan en edificios históricos

La preservación de los edificios históricos es un problema de difícil solución en Rosario. De hecho, a finales de agosto los propietarios de distintos edificios catalogados como patrimoniales se presentaron en el Concejo para reclamar subsidios, bajo la advertencia de que sus propiedades -las de mayor valor simbólico que tiene la ciudad- se estaban deteriorando hasta la ruina por falta de fondos para mantenerlas. 

En un intento por encontrarle la vuelta a la protección de estos inmuebles, desde la Municipalidad presentaron un proyecto que plantea fuertes cambios en la normativa actual. Lo más novedoso del Plan de Sostenibilidad Patrimonial -cuyos lineamientos adelantó el intendente Pablo Javkin el viernes pasado- es que propone un acuerdo entre privados como herramienta de financiamiento para la preservación de los edificios patrimoniales.

En términos simples, el proyecto del oficialismo establece que los constructores puedan canjear inversiones en preservación patrimonial por permisos para edificar en alturas mayores a las que establecen los indicadores de cada zona. La moneda de cambio es un instrumento financiero nuevo: el DET.

“El acuerdo entre privados implica la compra de un Derecho de Edificación Transferible, o DET, a condición del sostenimiento de un edificio patrimonial”, explicó Javkin a Punto biz. “Hoy, si un desarrollador quiere construir más pisos tiene que pagar la exceptiva. El incentivo en este caso es que se llevaría el derecho a construir más pisos al costo de lo que acordó con el dueño del inmueble a preservar, en cambio de pagar el costo de la exceptiva”, señaló el intendente. 

La altura que habilite cada DET estará relacionada a la altura que tendría permitida el inmueble histórico de no tener protección patrimonial.

Claro que la altura no se podrá transferir a cualquier zona de la ciudad. El municipio estableció una lista de “lotes receptores” de esta certificación, que están ubicados en corredores en los  que el Ejecutivo Municipal quiere promover el desarrollo inmobiliario. Las áreas son: San Martín, entre Bv. Seguí y Battle y Ordoñez; Bv. Rondeau (excepto tramo central); Mendoza, desde las vías del ferrocarril hasta Av. Circunvalación; Avenida Alberdi; calle Santa Fe, entre Av. Francia y Bv. Avellaneda; Bv Seguí, entre Bv. Oroño y Bv. Avellaneda; y Bv. Avellaneda, entre Urquiza y Bv Seguí.

“Contamos unos 3.300 lotes receptores y unas 300 propiedades emisoras de este permiso”, calculó Javkin.

¿Conviene o no conviene?

Pocos empresarios de la construcción acompañaron la presentación oficial del plan municipal, realizada el viernes en el edificio de la ex Aduana. Hay que decir que los constructores sí habían estado presentes la primera vez que el intendente mencionó esta iniciativa (había adelantado lineamientos de este Plan meses atrás en la sede de la AEV, cuando presentó el proyecto que aumentaba la altura máxima de las torres en lotes de más de 1.000 m2). 

Consultados por Punto biz, los desarrolladores rosarinos evaluaron con escepticismo el plan que entrará al Concejo Municipal la semana próxima. 

“Desde lo comercial, los corredores que propone la Municipalidad son bastante vidriosos, no creo que haya público para comprar departamentos ahí. En general, nuestros inversores son gente del campo que invierte en zonas céntricas o puntuales”, evaluó Anibal Buzaglio, uno de los titulares de BBZ Constructora.

Buzaglio conoce el tema de primera mano. En 2023, BBZ puso en marcha la construcción de una torre de viviendas de su conocida saga Scuba en el edificio del histórico hotel Britannia (San Martin 364), ubicado en pleno bajo rosarino. Allí, la idea era integrar la fachada y los interiores del hotel, de afectación patrimonial, y construir un nuevo volumen en altura. “Llevamos más de 3 años con ese proyecto en marcha y avanzar es muy difícil, tuvimos millones de trabas y de idas y vueltas con el Concejo. La protección termina siendo un clavo para el propietario del inmueble, que no puede disponer de nada”, acotó Buzaglio.

Gustavo Lein, de Lein Constructora, también tiene experiencia al frente de un proyecto de categoría en un edificio de valor patrimonial: lo hizo con Torre Britania (Paraguay 51), “el primer edificio inteligente del interior del país”, que se destaca por integrar la emblemática Casa Montserrat. 

“Es la primera vez que escucho un sistema como el que propone la Municipalidad así que para mí  es un signo de pregunta si funcionará o no”, dijo Lein, y advirtió algunos puntos de fricción desde el punto de vista urbanístico: “ La intención de promover la preservación es buena, pero si por una cuestión económica yo adquiero un permiso y termino edificando una torre de 8 pisos en un corredor como San Martín, lo que voy a hacer es un ovni, descolocado del entorno de esa zona”, advirtió, al tiempo que coincidió con Buzaglio en que, a primera vista, las áreas demarcadas por la Municipalidad “no son negocio”. 

Para Ángel Seggiaro, socio fundador de Fundar, la iniciativa podría beneficiar, sobre todo, a los actuales propietarios de inmuebles catalogados, y para algunos desarrolladores: “Entiendo que podría abrir una puerta para desarrolladores más pequeños o de mediana escala que hoy no tienen esta opción”, dijo, apuntando a que los “acuerdos entre privados” que promueve la nueva normativa se hagan a valores bajos. 

“La realidad es que, actualmente, a ningún constructor le interesa invertir en este tipo de inmuebles y los privados que heredan esas propiedades se quedan sin opciones. Al menos esta iniciativa es un intento, una señal de que algo se hace con este desafío”, opinó Seggiaro. 

Qué se puede hacer en cada edificio 

Rosario cuenta en la actualidad con 5.656 inmuebles catalogados con algún grado de protección patrimonial, una cifra que supera a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a la de Córdoba. De esa cantidad, la gran mayoría (5.590) admite algún grado de intervención, sin embargo no se generan proyectos alrededor de estas propiedades, que terminan en el abandono hasta que, una vez declarada su ruina, se pueden demoler.

Según lo que propone el nuevo Plan de Sostenimiento que tratará el Concejo, ¿qué inmuebles pueden ser “emisores de DET”?

Edificios de protección directa total, grado 1.2 (de dueños privados).

Entre ellos, el Palacio Remonda Monserrat (Entre Ríos 579- 587 y San Lorenzo), Colegio Santísimo Rosario (Arijón 400, zona sur); Parroquia Ntra. Sra. del Perpetuo Socorro (Av. Alberdi 580), Colegio Virgen del Rosario, (Salta 2763).

Edificios de protección directa parcial, grado 2.2

Son propiedades que admiten ampliaciones y modificaciones en el espacio disponible tanto en vertical (altura) como horizontal (planta), cumpliendo requisitos específicos morfológicos y recomendaciones materiales. En este caso, se podrán ampliar hasta la superficie específica de la APH y además usar DET)

 El Plan plantea también “potenciadores de DET”, que se aplicarían cuando el edificio patrimonial por su altura se aproxima a la del tejido (por ejemplo, el caso de los que tienen cúpula), considerando cinco plantas como referencia mínima.