Cambios urbanísticos le dan oxígeno a nuevas inversiones inmobiliarias

La Intendencia impulsa un paquete de medidas para urbanizar zonas clave de Rosario y atraer nuevas inversiones inmobiliarias. Los cambios de normativas y simplificaciones de trámites, que serán debatidos por el Concejo antes de fin de año, abren un panorama atractivo para el desembarco de nuevos proyectos inmobiliarios en los grandes corredores. Refinería, Bv. Rondeau y Nuevo Alberdi, son algunas de las áreas en el radar. 

“Hay ciertos cambios que tienen que ver con seguir densificando de manera homogénea la ciudad. O sea, hay zonas núcleos del centro que de alguna manera tienen beneficios históricos, y hay otros de barrios donde se está dando mayor permisibilidad, altura y facilidad para que también puedan seguir creciendo y de esa manera tengamos una ciudad más equitativa desde el punto de vista de la densidad poblacional”, opinó en diálogo con Punto biz Gonzalo Spíndola, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).

Como parte del paquete de medidas económicas que presentó esta semana el intendente Pablo Javkin, figuran una serie de proyectos urbanísticos en diferentes zonas de Rosario. Según puntualizó durante su exposición, el Municipio se enfocará en la Unidad Penitenciaria Número 3, Nuevo Alberdi, Refinería, Boulevard Rondeau, y Zeballos y Richieri. “En el caso de Rondeau, la norma actual es la que ha impedido que tengamos un proceso de transformación en esa avenida. Insisto, si alguien recorre la zona no va a haber nuevos proyectos. En los últimos 15 años, hay sólo dos emprendimientos. Es una de las avenidas más anchas que tenemos en la ciudad y por lo tanto hay que poner en discusión para que podamos ofrecer condiciones de vida para un área de la ciudad que tiene que crecer”, describió Fabrizio Fiatti, concejal del bloque Arriba Rosario y presidente de la Comisión de Planeamiento del Concejo Municipal.

Allí, los cambios normativos preverán incentivos para aquellos proyectos que contemplen el deslinde parcelario que consistirá en que se le permitirá mayor altura de construcción a aquel desarrollo que reserve mayor espacio sin construir a los costados. A su vez, se regularizarán las alturas en general a lo largo de la traza. “Hay barrios como Alberdi, la Florida, Fisherton o el sector sur, que son barrios autosuficientes donde tienen sus propias necesidades, demandas y comercios. Entonces, cuando el código urbanístico se flexibilice y permita más alturas y más posibilidades, también van a seguir creciendo”, apuntó Spíndola, titular de Grupo 1 Construcciones.

En lo que respecta a la zona de Refinería, Javkin indicó: “Pensamos que es importante incentivar el desarrollo en altura y la densificación de un barrio que cada vez tiene más oferta gastronómica. Entendemos que es hacia donde está llegando lo que sucedió en Pichincha”.

En ese sentido, se estableció un límite de altura máximo de planta baja y seis pisos para los corredores urbanos de Gorriti y Vélez Sarsfield. En los CU de Junín y Avenida Carballo se permitirá una altura máxima de planta baja y diez pisos, al igual que en calles Thedy y Junín.

Por otro lado, para Nueva Alberdi, el plan de urbanización abarca 463 hectáreas con desarrollos públicos, sociales y privados. El próximo paso a seguir por el Municipio será el envío de la ordenanza para las nuevas trazas en el barrio, dado que hoy no tiene calles oficiales. En este sentido, las primeras obras serían la continuación de Baigorria y la donación de 10 hectáreas por parte de privados, para iniciar un desarrollo en el área.

“La planificación urbana viene desarrollándose por etapas desde que Javkin asumió en la gestión en 2019. Empezamos en pandemia en 2020 a generar normativa para esa zona. Hay una ordenanza básica para pensar la urbanización que establecía etapas y ahora estamos avanzando en ese marco con dos discusiones en particular. Por un lado, la definición de los trazados. Y ahora el Ejecutivo lo que definió es cuáles van a ser específicamente esos trazados, ratificando algunos, modificando otros porque son lotes privados que hay que negociar sesiones, donaciones para poder generar las aperturas y eso implica ponerlo en una norma y después, una vez que esté fijado por el Consejo, que el Ejecutivo empiece a negociar para plasmarlo en la realidad”, describió el concejal Fiatti. 

Un paso clave

Otro cambio significativo que propone la Municipalidad es que los llamados "proyectos de articulación", un trámite muy común en Planeamiento, dejen de pasar por el Concejo. Los proyectos de articulación son expedidos por las desarrolladoras para solicitar construir a una altura que excede los límites vigentes para una determinada zona, según el código de construcción, siempre que haya un edificio aledaño con la misma altura a la solicitada. Es decir, lo que plantea el desarrollador es replicar la altura del edificio aledaña. El Concejo aprueba la enorme mayoría de los proyectos de articulación, por eso la idea de la Municipalidad es ahorrar el plazo que demora el tratamiento, que suelen ser varios meses.

“Siempre estamos hablando de plazos muy largos e interminables, en donde imagínate que cuando tentás a un inversor adherirse a un proyecto y ya solamente para un trámite inicial tenés que demorar un año más, es como una locura, digamos, impensado, irracional. Así que, bueno, esto facilita mucho también”, valoró Spíndolo sobre la iniciativa que impulsa la Intendencia.