Alquileres y construcción: ¿cómo arrancó la era Milei?

El megadecreto del presidente Javier Milei que impulsa una desregulación de la economía entró en vigencia y sacudió el mercado inmobiliario. La polémica ley de alquileres quedó atrás y ahora los contratos serán negociados entre las partes por fuera de cualquier normativa. En paralelo, la suspensión de la obra pública enturbia el panorama para la industria de la construcción. 

En diálogo con el programa radial Base de datos (lunes a viernes de 10 a 12 hs por FM Meridiano 107.1) los corredores inmobiliarios Andrés Gariboldi y César Fernández Cívico, y el constructor Ricardo Griot brindaron sus perspectivas de cara a lo que se avecina en el mercado inmobiliario y la construcción. 

- ¿Qué es lo que viene en el mercado?

Andrés Gariboldi (A.G.): Viene un mercado nuevo, sumamente provechoso para inquilinos y propietarios, en el cual van a poder regular las partes, ponerse de acuerdo respecto a plazos, actualizaciones y a muchos artículos y quehaceres de un contrato de locación. Nosotros planteamos un contrato de 24 meses, consideramos que es un plazo adecuado para vivienda, salvo excepciones como estudiantes que necesiten un plazo menor. Las actualizaciones van a estar regidas y ligadas a las paritarias. Seguramente vamos a manejar actualizaciones en forma bimestral o trimestral, pero siempre sujetas a lo que pase en las paritarias a nivel nacional. Vos podés actualizar, pero necesitás que las personas estén en condiciones de pagarlo, hay que encontrar equilibrios. 

- César Fernández Cívico: A pesar de que el DNU habilita a pactar libremente tanto la periodicidad como el índice a utilizar en los ajustes de los contratos de locación, eso tiene un límite, y el límite estará en la respuesta que se obtenga del lado del cliente, del lado del inquilino y del lado del mercado. Con lo cual, porque el DNU vigente no establezca límites, se va a poder hacer lo que el propietario quiera, sino que vamos a un escenario de acuerdo de partes en relación al ajuste y al periodo. Lo que yo veo como mesurado sería un contrato de 2 años como mínimo, no ir a períodos menores, porque posiblemente lo que ocurra es que sea muy difícil alquilar por períodos menores, considerando lo costoso y lo laborioso que es una mudanza para un inquilino. Posiblemente sea bien recibido un alquiler de como mínimo 2 años y un ajuste medianamente razonable de un periodo cuatrimestral donde entendemos se adaptaría más o menos a cómo venían siendo los ajustes de los sueldos. 

- Se privilegiará más en esta primera instancia un índice salarial que el IPC. 

- (A.G.): Creo que va a haber que buscar ese tipo de equilibrio, o un mix de variables.

- El tema de las variables de salario es que tardan bastante tiempo en ser publicadas. 

- (A.G.): Sí, pero lo que nos pasaba con la ley es que teníamos una sola actualización al año, y si bien las paritarias también son una sola vez al año, tenían todo un escalonamiento, y ese escalonamiento no se trasladaba al valor locativo. Me parece que ahora hay que ir a la búsqueda de esos equilibrios. A lo mejor un mix entre el índice de precios al consumidor y salario. Creo que tenemos que atender también cuál va a ser la expectativa de cada uno de los propietarios y cuáles son las posibilidades de los locatarios. Me parece algo sumamente ventajoso la aparición de nuevos inmuebles dentro del mercado locativo que estaban totalmente frenados.

- ¿Y ya han tenido consultas por este lado?

- (A.G.): Ya hemos tenido consultas y había mucha gente que estaba a la espera de poner el inmueble en el mercado locativo si se derogaba la ley. Lo veo provechoso por la fuerte aparición de inmuebles nuevos en el mercado de alquileres que estaban prácticamente a la venta y no se querían alquilar. Hoy el locador toma las decisiones. El mercado de alquileres de venta está quieto, lo pongo en el mercado locativo y espero uno o dos años a ver qué es lo que pasa. Primer indicio. Segundo indicio, vuelve a aparecer en el mercado inmobiliario el inversor, aquel que compraba para llevar el producto al mercado locativo. Antes el mercado locativo no era algo apetecible realmente que se actualizara una sola vez al año, con una inflación del 140% anual. Era una locura. Hoy aparece un nuevo jugador dentro del mercado inmobiliario que es aquel que compraba para alquilar el inmueble. Eso nos hace una ampliación de la oferta y termina repercutiendo favorablemente sobre el locatario porque se va a encontrar con mayor número de unidades.

- ¿Cómo ven el 2024 lo que se va a venir desde el punto de vista de los negocios inmobiliarios? ¿Qué perspectivas le ves?

- (A.G.): El arranque para nosotros es una perspectiva favorable teniendo en cuenta esta derogación, creo que va a dinamizar el mercado locativo, va a dinamizar el mercado de la construcción porque tienta a comprar algo para el mercado locativo. La verdad que en ese aspecto lo veo positivo. Me parece que el estancamiento del dólar también hace apetecible que los dólares se vayan derritiendo y que a lo mejor podés llegar a comprar menos metros cuadrados, entonces es un buen momento como para poder adquirir metros cuadrados como refugio de valor o como mercado locativo.

- Esto que se habla de un blanqueo de hasta u$s100.000 y la posibilidad de blanquearse a dólares o propiedades ¿te parece que puede llegar a darle algo de dinamismo al mercado?

- (A.G.): No tengo ninguna duda que suma. Muchas veces hay gente que no está en condiciones de poder comprar por problemas impositivos y esto le pone un granito de arena favorable, o una suma de un factor más, para un mercado que realmente se encuentra bastante deprimido en un mercado que cuando lo comparás con la región está abajo. Debemos tener en la región los precios de metros cuadrados más económicos y más baratos en dólares que Paraguay, Uruguay, Bolivia, Perú. Argentina pasa a ser un mercado tentador.

El freno de mano a la obra pública

Javier Milei impulsa la eliminación de la obra pública y la conversión a un sistema de iniciativa privada, sin “la intromisión del Estado”. Se trata de uno de los temas centrales de cara a la gestión del libertario y un punto que genera preocupación en el sector de la construcción. Al respecto, Punto biz consultó a Ricardo Griot, titular de Pecam. 

- Por el lado de la obra pública hay todo un intríngulis por resolver, ¿cómo ves esta situación?

- Ricardo Griot: Por ahora con poca información, más allá de lo mediático y conocido. Hemos tomado contacto a nivel nacional con el ministro y también el CPI, que es el Consejo Político de Infraestructuras, y también con reuniones, pero al día de hoy nos encontramos con la falta de designación de los funcionarios en las áreas respectivas para poder empezar a tomar definiciones, el escenario completo, sumado a lo macro, que ya lo dificulta un montón. Entendemos que se podrá ir ordenando el rumbo en los próximos días. Sabemos la intención de avanzar rápidamente por el régimen de iniciativas privadas, de transiciones. Pero el proceso de obras en marcha está casi paralizado. 

- ¿Se puede hacer mucho, poco o nada con la fórmula de iniciativa privada en materia de obra pública en Argentina?

- (R.G.): Siempre se puede hacer, hay cuestiones más claras, como puede ser en la transición de peaje, pero para el volumen que requiera, y tomando en cuenta cómo va a ser el resto de los países del mundo que usan este régimen hace mucho tiempo, Inglaterra ya que es el mayor impulsor de este régimen, en ningún caso más del 10-15% en estructuras ya desarrolladas. Ojalá en Argentina para incrementar la inversión del PBI, nosotros veníamos a un ritmo de 1.5%, 1.6%, y necesitamos 5 puntos del PBI, invierta quien invierta. Vemos difícil que abarque más del 20% de eso lo que pueda ser privado.

- ¿Ya hay definiciones con respecto a la letra chica de lo que está siendo ya construido en la Argentina? ¿Cómo se va a seguir? ¿Si se va a seguir? ¿Bajo qué fórmula? 

- (R.G.): No. Hay diálogo, pero faltan designaciones fundamentales en lo operativo. Está designado el Ministro de Infraestructura y a partir de ahí le hacen distintas secretarías. Hubo contactos, pero al no estar todavía designados formalmente no es tan fácil. En principio hay un interés en continuar las obras que están con algún grado de avance y tratar de ordenarlas. Pero son definiciones no oficiales, por decirlo de alguna manera.

- Pullaro, además de pedir al Gobierno Nacional que se encargue de las rutas nacionales, plantea un esquema distinto con respecto a la continuidad de la obra pública. ¿En la suma de lo que son los recursos de una empresa como Pecam, digamos, acomodaría con el presupuesto de la provincia perdiendo lo nacional como para compensar? ¿o prevén un primer trimestre realmente complicado?

- (R.G.): Primero, claramente diferencio la gestión provincial, porque ya hay un rumbo, la Cámara está en contacto, busca ordenadamente avanzar en un momento complicado financiero ordenar y tratar de producir lo máximo posible entendiendo a la inversión como un sostén de crecimiento de la provincia. Después, en lo que respecta a mi empresa, o el grupo, nosotros no estamos tan dependientes de la obra pública, tenemos distintas unidades de negocio, y estamos expectantes. Obviamente todos estamos mirando, toca ser inversor privado también, tengo muchos proyectos, seguimos adelante, tenemos que estar en ejecución por lanzar dos o tres, pero con una mirada, quizás, de expectativa de que mejore un poco la macroeconomía, de que se empiecen a tomar decisiones en el sentido de que se vuelva a apostar a la inversión, que vuelva de alguna manera la posibilidad de acceso a la vivienda y al crédito que parece agotado en el siglo pasado, por la inflación, por las condiciones para hacerlo. La derogación de la ley de alquiler es dura, es un contexto difícil, supongo que se irá aclarando en los próximos días. Por ahí tenemos algunas intenciones válidas, pero  ninguno puede saber cómo va el año.