Countries: cuánto se puede desarrollar el negocio en Rosario

El debate sobre los barrios privados volvió a la agenda pública en Rosario. Un proyecto presentado por los concejales Carlos Cardozo y Nadia Amalevi busca derogar la ordenanza 8725/2010, que prohíbe la construcción de countries y clubes de campo dentro del ejido urbano. La iniciativa, que ingresará en los próximos días al Concejo, plantea adecuar la normativa local al Código Civil y Comercial de la Nación, que desde 2015 reconoce a los conjuntos  inmobiliarios como una figura legal válida en todo el país.

El texto del expediente argumenta que la norma vigente “contradice la legislación federal” y que permitir el desarrollo de urbanizaciones cerradas bajo reglas claras y control municipal podría contribuir a una expansión planificada, garantizando cesiones de espacios públicos, infraestructura y sustentabilidad ambiental.

El desarrollador Juan Félix Rossetti, titular de Grupo Rossetti Desarrollos, celebró la iniciativa y consideró que la prohibición actual “fue una imposición ideológica”. “Me parece muy bueno que se ponga sentido común para modificar una prohibición que es ideológica. Más allá del impacto real que pueda tener, porque Rosario tiene poca tierra disponible, es importante el cambio cultural en la forma de pensar la ciudad”, señaló Rossetti en diálogo con Punto biz.

Según el desarrollador, las zonas con potencial para planificar proyectos de este tipo se ubican en Nuevo Alberdi, el oeste y parte del sur, aunque advierte que la superficie necesaria para que un barrio cerrado sea viable “es menor”. “Un proyecto así necesita un mínimo de 30 hectáreas, dependiendo del tamaño de los lotes y los servicios comunes. Tiene que haber una masa crítica de vecinos que puedan sostener gastos de seguridad y mantenimiento razonables”, explicó.

El empresario desarrolla actualmente un nuevo emprendimiento frente al aeropuerto, sobre 16 hectáreas, que obtuvo ordenanza de aprobación este año. Se trata de un loteo abierto con manzanas destinadas a condominios de planta baja y cinco pisos. “Es un proyecto de 200.000 metros cuadrados de construcción. Ya estamos tramitando las aprobaciones provinciales y municipales. La clave será la provisión de servicios como agua y cloacas. La zona noroeste es estratégica y hay otros jugadores como Pilay con proyectos cerca”, comentó.

Rossetti remarcó que el costo de construcción “sigue siendo una barrera”, ya que hoy ronda los u$s1.200 a u$s1.500 por metro cuadrado, mientras que el mercado todavía no convalida esos valores de venta. “Por eso muchos proyectos están en pausa, esperando que se reactive el crédito y mejore la estabilidad económica”, dijo.

El noroeste, la zona más prometedora

Desde otra perspectiva, Santiago Feely, titular de Life, también coincidió en la necesidad de revisar la ordenanza, aunque llamó a un abordaje equilibrado. “Nunca debería haber estado prohibido. Levantar la restricción no significa que vaya a haber una avalancha de countries, pero sí abre la puerta a propuestas privadas que, si son urbanísticamente adecuadas, pueden sumar infraestructura, impuestos y centralidades nuevas a la ciudad”, afirmó.

Feely destacó que gran parte de la tierra con potencial se concentra en el noroeste de Rosario, en el límite con Ibarlucea, y en algunos sectores del sur y suroeste cercanos a Circunvalación. “Hay áreas que hoy no se desarrollan por cuestiones de seguridad. Un proyecto cerrado podría hacer viable zonas donde hoy nadie invertiría, generando infraestructura y movimiento. No es para cualquier lugar, pero bien planificado puede integrarse al tejido urbano”, sostuvo.

El empresario también subrayó que el costo de desarrollar un barrio privado es alto, especialmente si debe contar con todos los servicios y obras viales dentro del municipio. “Hoy la infraestructura es cara y si el Estado pretende que el desarrollador resuelva problemas estructurales del entorno, los números no cierran. Pero si se equilibra el esquema, hay oportunidades”, remarcó.

La propuesta no solo apunta a liberar una restricción urbanística, sino a reactivar un negocio que en el área metropolitana no dejó de crecer. Funes, Roldán e Ibarlucea concentran hoy la mayor parte de los nuevos countries del Gran Rosario, con valores que promedian los u$s 70.000 por lote, dependiendo de la ubicación y los servicios. Para los desarrolladores, Rosario perdió “miles de millones en inversiones” por mantener la prohibición durante casi 15 años, como señala el proyecto.

“Lo importante es que el municipio no vea al barrio privado como una amenaza, sino como una herramienta más dentro de una planificación moderna. Si se hace con reglas claras, puede sumar valor y oportunidades sin romper el tejido urbano”, opinó Feely.