Naves logísticas, la inversión inmobiliaria con vacancia cero en la región

La actividad industrial viene a la baja, pero la demanda de naves para despacho, logística y depósito absorbió la enorme mayoría de los m2 disponibles para venta y alquiler en el Gran Rosario. “La vacancia es casi cero. Sobre finales de enero y febrero se lanzarán al mercado varios galpones preparados para última milla, y seguramente van a ocuparse rápido”, estimó Patricio Arpini, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y referente del sector Logístico e Industrial en el sur de Santa Fe.   

La tendencia arrancó sobre el final de la pandemia, que multiplicó exponencialmente las ventas del ecommerce, pero se hizo más pronunciada entre 2022 y 2023, empujada por la coyuntura económica. “Entre las trabas para importar y la inflación, que amenaza los costos y hace bajar y subir las ventas en picos, muchas empresas necesitan espacio para almacenamiento de mercadería y despacho. Se dieron un combo de causas que hicieron que hoy falten centros logísticos y depósitos”, explicó Arpini, pero admitió que ya hay varios empresarios levantando centros de despacho para tentar a inversores.  

“Vienen ganando terreno como inversión porque tienen un rendimiento muy superior a otras alternativas, como los departamentos, por ejemplo. Actualmente, en el Gran Rosario una nave logística aporta una rentabilidad del 5% o 6% en dólares, mientras que un departamento en la ciudad rinde entre el 2% y el 3% en algunos casos”, calculó el corredor.  

Claro que el inversor promedio no es el pequeño ahorrista que compra un monoambiente para asegurarse una renta. “Por empezar, el ticket de entrada es mucho más alto, en nuestra zona ronda entre los u$s250.000 y los u$s300.000, dependiendo el proyecto. Son grandes inversores o un pool de empresarios, quienes usualmente están vinculados a la industria y conocen el negocio, lo cual hace bajar el riesgo de la inversión”, analizó. 

Según detalló Arpini, la demanda no apunta al galpón pelado, sino que faltan centros acondicionados y diseñados para la logística. “Son espacios de más de 10.000 m2 y modulables para que puedan operar varias empresas a la vez, elevados en altura para el ingreso de camiones con carga a nivel y pisos de alto tránsito. “El m2 construido se calcula entre u$s300 y u$s350 el m2, aunque siempre hay variables, se puede construir desde u$s200 y hasta u$s500 también. Comprarlo llave en mano cotiza entre u$s500 y u$s600 el m2”.

Punto biz fue contando en los últimos meses sobre la aparición de empresas que levantan centros logísticos para vender a industriales o a inversores, que luego la pongan en alquiler. Un caso es el de Leandro Piedrabuena, titular de Techaarg, que conformó a una UTE junto a otros colegas del sector para darle rienda a proyectos de este tipo. Está el caso de Ciudad Industria, donde Rosental, Fundar e Ivanar estipularon dos sectores o bloques en los que construirán naves y centros logísticos para venta llave en mano y para alquiler.

Lotes industriales

De acuerdo al último relevamiento realizado por la Federación de Industriales Santafesinos (Fisfe) y la provincia de Santa Fe, existen actualmente unos 65 parques y áreas industriales en la provincia. Del total, unos 40 se encuentran en la región sur de la provincia y al menos 15 en la región del Gran Rosario.

“De estos tenemos más de la mitad que tiene disponibilidad de lotes para la venta, hay algunos que están en la etapa de desarrollo y otros ya terminadas las obras y consolidados. Calculo que existen unos 3.000 lotes para la venta hoy, localizados en zona norte, oeste y sur, y hay varios proyectos que están en etapa de estudio de factibilidades. Los valores van desde los u$s40 o u$s45 billete el m2 hasta los u$s120 o u$s130 el m2, dependiendo de la superficie de cada lote, de los servicios que brinda el parque y de la ubicación”, detalló Arpini.