Las constructoras piden menos cocheras y el Concejo evalúa aflojar exigencias

Un pedido de excepción ingresado en el Concejo destapó la olla de un cortocircuito entre los desarrolladores de vivienda de Rosario y la normativa que regula la construcción de cocheras en el centro y el primer anillo de la ciudad. Los privados aseguran que la cantidad de cocheras por m2 requeridas por la Ordenanza N° 10.673 es excesiva y dificulta la viabilidad económica de los emprendimientos. Desde el Concejo tomaron nota: según adelantaron a Punto biz, la semana que viene tratarán un proyecto que propone buscar un punto medio para los topes vigentes. 

El conflicto volvió a instalarse en la agenda a partir de un expediente presentado ante el Concejo Municipal. La desarrolladora Baid pidió una excepción para un proyecto ubicado en Buenos Aires al 1500,sobre un terreno con 12,37 metros de frente. Esa diferencia, al superar por 37 centímetros la barrera de los 12 metros, activa una escala de exigencias más elevada y obliga a proyectar una cantidad de cocheras que, según los constructores, vuelve inviable la ecuación económica del emprendimiento.

La Ordenanza N° 10.673 se aprobó con el objetivo de flexibilizar los proyectos inmobiliarios de viviendas en Rosario y desvincular la tipología de los departamentos de la obligación de construir cocheras. Sin embargo, dos años después de su sanción, hay iniciativas que proponen nuevos cambios.

El salto en las exigencias que complica los proyectos

La normativa establece distintos parámetros según el ancho de los terrenos y los m2. Los lotes con frentes menores a 9 metros están exentos de construir garajes, mientras que aquellos que tienen entre 9 y 12 metros deben contemplar una cochera cada 300 m2. Para los terrenos que superan los 12 metros, la exigencia aumenta a una cochera cada 100 m2.

Desde el sector privado cuestionan el diseño de esa escala y advierten que puede generar dificultades incluso en terrenos que superan el límite por una diferencia mínima. El arquitecto Dan Chernomordik, referente de Reims Desarrollos, puso en discusión el criterio utilizado para establecer las exigencias. “Está mal pensada la norma. El mercado actual de cocheras es bastante malo. Es una complejidad, porque el costo de hacer las unidades no llega a cubrirse con la venta", cuestionó en diálogo con Punto biz.

Por su parte, Guillermo Diab, titular de la constructora Baid, apuntó, además, contra la obligación de construir cocheras con independencia de la demanda del mercado. “Nosotros nos dedicamos a brindarle a la sociedad lo que la sociedad demanda. Si la sociedad demanda cocheras, las vamos a hacer, y si no las demanda, no las vamos a hacer”, sostuvo a este medio.

En concordancia con Chernomordik, Diab advirtió que la intervención municipal en las decisiones de los desarrolladores incrementa los costos y reduce los márgenes de los emprendimientos. A su entender, esa combinación termina afectando el nivel de actividad y favorece la desinversión en el sector inmobiliario.

El municipio prepara cambios para destrabar el conflicto

Mientras las desarrolladoras cuestionan la normativa, desde el municipio defienden el objetivo original de la ordenanza y sostienen que la modificación buscó corregir distorsiones del régimen anterior. El concejal del oficialismo, Fabrizio Fiatti, explicó a Punto biz que el esquema previo generaba un “incentivo perverso” a la construcción de monoambientes, ya que las unidades más pequeñas estaban exentas de la obligación de incorporar cocheras.

Con el cambio, el cálculo de los módulos de estacionamiento pasó a considerar los metros cuadrados totales exclusivos de vivienda. La intención fue modificar los incentivos del sistema y evitar que la tipología de las unidades determinara por sí sola las obligaciones de estacionamiento.

En relación con el expediente del terreno de Buenos Aires al 1500, desde el Palacio Municipal relativizaron el impacto de la normativa actual frente a las exigencias anteriores. “Si comparamos la exigencia actual sobre este lote de 12,37 metros versus lo que le exigía la ordenanza anterior, tenemos solo dos boxes/cocheras más. O sea, la ordenanza anterior le daba 19 boxes de exigencia, y en este caso 21”, señaló.



La alternativa que se baraja

Tal como adelantó Fiatti a Punto biz, se está trabajando en un proyecto de ordenanza que ingresaría al Concejo Municipal la próxima semana, con alternativas para modificar algunos de los criterios vigentes. El edil explicó que la propuesta no contempla ampliar la cantidad de lotes eximidos de construir cocheras. Según argumentó, la modificación de 2024 ya incrementó las exenciones respecto del régimen anterior y, tanto en el área central como en el primer anillo, hay numerosos terrenos con frentes menores a los 9 metros.

Una de las alternativas en evaluación es incorporar una categoría intermedia para los lotes con frentes superiores a los 12 metros. El objetivo es que la exigencia de módulos de estacionamiento aumente de manera más gradual y evitar el salto que establece actualmente la normativa al superar ese límite.

También analizan revisar los porcentajes de tolerancia, especialmente para los terrenos con frentes de entre 9 y 10 metros, que están más cerca del mínimo requerido para quedar alcanzados por la obligación. Se trata de un mecanismo que ya se utiliza en otras normativas y que podría ofrecer una alternativa para esos casos.