Ante un mercado dolarizado por décadas, un acontecimiento como el del cepo al dólar que genera una diferencia de un 55% entre la cotización del dólar oficial y la cotización del dólar informal, denominado también como valor del “dólar billete”, lógicamente genera ruido e incertidumbre en el mercado. Al cambiar una regla tan importante del juego, el mercado tiene que acomodarse rápidamente para poder seguir operando: entonces surge como primera alternativa “partimos la diferencia” frase periódicamente citada en muchas negociaciones, lo que da origen al “dólar inmobiliario”. Ahora bien, esta es una “solución” instantánea que encuentra el mercado, para que tanto el ofertante como el demandante no absorban el 100% de la diferencia. Lógicamente el ofertante plantea: “vendiendo mí propiedad y obtengo un 27% menos de dólares que hace 1 año”; a su vez el demandante replica: “estoy pagando un 27% más la unidad en pesos, de lo que la pagaba hace 1 año, y mi economía está atada al peso”; pero ambos deciden actuar.
El dólar inmobiliario no hace más que “promediar” dos doctrinas o pensamientos bien marcados:
1) El mercado inmobiliario debe ajustarse al valor del dólar billete, ya que es un mercado dolarizado.
2) El mercado inmobiliario debe ajustar su valor de acuerdo al poder adquisitivo e ingreso de la economía argentina.
3)
Entonces para poder ver hacia donde se ajusta el mercado en el mediano y largo plazo, hay que definirse por alguna de las dos opciones. El dólar inmobiliario no hace más que plantear la postura: “las dos opciones tienen igual de verdad”, algo que considero es claramente una solución cortoplacista. Es cierto que ante el desconcierto que genera semejante cambio en el mercado, es lógico que una primera medida sea partir diferencias.
En mi opinión el mercado va a migrar hacia el segundo punto, ya que ante una economía casi 100% pesificada, y ajustada por la inflación o ajustada a la cotización del dólar oficial (importaciones-exportaciones-mercado financiero) es lógico que el valor de un inmueble mantenga una correlación con el poder adquisitivo de la demanda, que claramente se opera en pesos y con ajustes sobre la inflación, y de ninguna manera se va afectado por la cotización del dólar informal.
De la vereda de enfrente, suena ilógico que manteniéndose el poder adquisitivo de la demanda, las propiedades suban un 15% de un día para el otro porque se disparo la cotización del dólar informal. No es fácil entender, y más difícil es aceptar que un activo que estaba dolarizado, hoy desprendiéndome de él me genere un 30%/40% menos de divisas que hace 1 año. Pero el pensamiento es mas entendible si uno piensa que hoy desprendiéndose de ese activo mantiene el
mismo poder adquisitivo que hace un año. Que se consiga hoy menor cantidad de dólares billete por un activo inmobiliario, que hace 1 año, tiene que ver con una decisión política de inhibir la compra de dólares para atesoramiento, pero eso no significa que el valor de los inmuebles cambie en su relación con el poder adquisitivo de la gente.
Finalmente hay que reconocer que estas son doctrinas teóricas y tendencias, donde el mercado va acomodarse en el mediano plazo hacia un lado o hacia el otro, lejos está el pensar que en el corto plazo el mercado se va a olvidar de los dólares definitivamente, éste necesita de una maduración. Cierto es que como todo mercado, el precio termina acomodándose por oferta y demanda. Actualmente lo que contrajo la actividad en el sector es la retracción de la oferta que justamente desea seguir percibiendo de su activo la misma cantidad de dólares billete para atesoramiento que hace 1 año y medio atrás, cuando en realidad ese dólar para atesoramiento hoy vale un 55% más que su proporcional en aquel momento. Por su lado, la demanda sigue estando latente, ya que está dispuesta a desembolsar la misma porción de su poder adquisitivo que hace un año y medio
